BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ

Kat mülkiyetine konu olan apartmanlar için kapıcı tutmak zorunlu değildir. Kapıcıyı; Kat Malikleri Kurulu veya bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetici işe alır. Bağımsız bölüm adedi 8’den az olan binalarda; kat malikleri, içlerinden birine yetki vererek, onun aracılığıyla kapıcı tutabilir. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Kapıcı ile yapılacak sözleşmede dikkat edilmesi gereken konular:
• Taraflar kural olarak diledikleri gibi sözleşme yapabilirler.
• Sözleşmenin içeriği, insan onurunun ve kişiliğinin korunmasıyla sınırlıdır.
129
• Gerçekleşmesi fiilen ya da hukuken imkânsız olan konularda sözleşme yapılamaz (BK. M:20/I).
• İş Hukuku Mevzuatının buyurucu hükümlerine karşı olamaz.
• Kamu düzeni ile genel adab ve kişilik haklarına aykırı olamaz.
• Genel ahlak görüşlerine aykırı olamaz.

şeklindedir. II, III ve IV seçeneklerinde belirtilen bu konulardandır. Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Konut kapıcıları yönetmeliği md:5’e göre; kapıcının görev ve sorumlulukları aşağıda belirtilmiştir:

• Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve
söndürmek,
• Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,
• Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve
gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler biçimde tutmak,
• Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya
ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,
• Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemler almak,
• Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve
bakımını yapmak,
• Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,
• İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

I, III ve IV seçenekleri bu görev ve sorumluluklarla eşleşmektedir. Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

Kapıcı ile yapılacak yazılı sözleşmede bulunması gerekenler şöyle sıralanabilir;
• İşveren ve işçinin ad ve kimlikleri,
• Yapılacak iş,
• İşverenin adresi,
• Süresi belirli sözleşmelerde, sözleşmenin süresi,
• Ücret, ödeme şekli ve zamanı,
• Var ise, tarafların ileri sürdükleri özel şartlar,
• Hizmet akdinin yapıldığı gün,
• Tarafların imzası.

I, II ve IV seçenekleri bu şartlarla eşleşmektedir. Dolayısıyla cevap D şıkkıdır.

Kapıcının kendisinin ve ailesinin oturması için kapıcı dairesi tahsis edilir ve daire için kapıcıdan kira parası alınmaz. İş sözleşmesinin feshi veya sona ermesi halinde, kapıcı dairesini 15 gün içinde boşaltıp yöneticiye teslim eder. Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.

Kapıcının, yönetmelik hükümlerine aykırı davranışları hem yönetmelik, hem de kapıcı sözleşmesinin ihlali olarak kabul edilir. Kapıcı tarafından yönetmeliğin bir takvim yılı içinde 2 defa ihlali ve bu konunun yönetici tarafından yazılı olarak tebliği halinde, durum Kat Malikleri Kurulu’nda görüşülür. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Gece dönemi olarak kabul edilen 20.00-06.00 saatleri arasında kapıcı 7.5 saatten fazla çalıştırılamaz. Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Kapıcının yıllık ücretli izine hak kazanması için aynı apartmanda deneme süresi dahil, bir yıl çalışmış olması gerekir. Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

Yıllık ücretli izin işveren tarafından bölünemez; devamlı bir biçimde kullanılması zorunludur (İş K.md: 56/I). Ancak, tarafların anlaşması ile bir bölümü 10 günden aşağı olmamak üzere en çok 3’e bölünebilir. dolayısıyla cevap D şıkkıdır.

Kapıcılık sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmışsa, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Belirsiz süreli iş sözleşmelerinin feshinden önce durumun diğer tarafa bildirilmesi gerekir. Kapıcılık iş sözleşmesi belirsiz süreli yapılmış ise; işi 6 aydan az sürmüş kapıcılar için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak 2 hafta sonra iş sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.

Kapıcı veya kaloriferci, apartman, iş hanı ve benzeri binalarda temizlik, alışveriş ve kalorifer yakma işlemlerini yerine getirme bilgi ve becerisine sahip kişidir. Kapıcıların çalışma şekli gerçekten diğer işlerdeki çalışma koşullarına göre çok farklılık göstermektedir. Kapıcıların ikamet ettikleri apartman veya site genellikle çalıştıkları işyerleridir. Bu durumda kapıcıların hizmet vermeleri hem kolaylaşmakta hem de zorlaşmaktadır. Kapıcıların hizmet vermeleri kolaylaşmaktadır, çünkü, diğer işyerlerinde çalışanların, işe gidiş ve gelişlerde ulaşım, trafik vb. sorunlarla karşılaşmaları kapıcılar için söz konusu değildir.
Kapıcıların hizmet vermeleri zorlaşmaktadır, çünkü apartman sakinlerine hizmet verebilmek için kendilerini günün hemen hemen bütün saatlerinde her an iş yapabilecek konumda hissetmektedirler. Apartman işyeri olarak  üşünüldüğünde, kat malikleri ve kapıcılar, bu işyerinin işvereni ve çalışanları
olarak bir bütünlük göstermektedir. Apartmanda kapıcı dairesi var ise, kapıcı dairesinin öncelikle kapıcılık hizmetlerini yapan kapıcıya konut olarak kullanması için tahsis edilmesi gerekir. İmar Kanunu'nun 36. maddesine göre kapıcı daireleri ana bina içinde olabilmektedir. Ayrıca brüt 40 metrekareyi geçmemek koşulu ile bahçenin herhangi bir yerinde de yapılabilir.

Kısmi süreli iş sözleşmesinde kapıcının hangi saatler arasında ve hangi günler çalışacağının açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Kapıcı kısmi süreli iş sözleşmesine göre çalışıyorsa, her 7,5 saat bir gün kabul edilerek sigorta primi Sosyal Güvenlik Kurumuna yatırılır. Örneğin; kapıcı haftanın 3 günü günde 5 saat çalışıyorsa, kapıcının bir haftalık süre içerisindeki çalışması 15 saat etmektedir. 15 saati günlük çalışma süresi olan 7,5 saate bölerek kapıcının
iki gün çalıştığı bulunur. SGK primi de bu biçimdeki çalışmaya göre her hafta iki gün çalışmış kabul edilerek yatırılır.

Konut kapıcısı; anataşınmazın korunması, bakımı, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi, bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişidir (Konut Kapıcıları Yönt. md:3).

Bütün konut kapıcıları İş Kanunu’na tabidir. Konuttan kastedilen, 634 sayılı KHK’ye tabi anagayrimenkullerdir. 4857 sayılı İş K. md: 110’a göre; konut kapıcılarını hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili konuların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar, Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Kapıcı ile 1 yıl veya daha uzun hizmet süresi için yazılı sözleşme şarttır. Yazılı sözleşme yapılmazsa işveren, işçiye en geç 2 ay içinde genel ve özel çalışma koşullarını, günlük ya da haftalık çalışma süresini, temel ücretini ve varsa ücret eklerini, ücret ödeme dönemini, süresi belirli ise sözleşmenin süresini, fesih
halinde tarafların uymak zorunda oldukları hükümleri gösteren yazılı bir belge vermekle yükümlüdür. Süresi 1 ayı geçmeyen belirli süreli iş sözleşmelerinde bu fıkra hükmü uygulanmaz. İş sözleşmesi 2 aylık süre dolmadan sona ermiş ise, bu bilgilerin en geç sona erme tarihinde işçiye yazılı olarak verilmesi
zorunludur (İş K. md: 8/III).

Konut Kapıcıları Yönetmeliği md:5’e göre; kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:
• Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve söndürmek,
• Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,
• Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler biçimde tutmak,
• Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,
• Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemler almak,
• Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,
• Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,
• İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Kapıcıyı işe alırken yöneticinin yapması gerekenler şöyle sıralanabilir;
• Öncelikle ilan veya başka bir yöntemle kapıcı adayı bulunur.
• Vukuatlı nüfus kaydından aile durumu tesbit edilir, aile durumu ile kapıcı hakkında istihbarat yapılır.
• Sağlık durumu ile ilgili rapor ile iyi hal kağıdı nüfus örneği istenir.
• Kapıcı ile Sözleşme yapılmalıdır.
• Kapıcıya, ücret hesabını gösterir, imzalı bir pusula vermek veya deftere ücretle ilgili bu hesapları imzası ile kaydetmek zorundadır (İş K. md: 37).
• Sosyal Güvenlik Kurumuna ve Bölge Çalışma Müdürlüğüne işyeri bildirgesi verilir, işçi bildirim listesi ve sigortalı işe giriş bildirgesi tanzim edilip SGKya bildirilir, onaylı bir sureti dosyalanır. Yöneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, işe yeni aldıkları kapıcıları 15 gün içinde Aile,
Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne ve sendikalarına bildirmek zorundadırlar. Bu iş için düzenlenmiş matbu evraktan 3 nüsha düzenlenir (İşverenlerin İşçileri Çalışma Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğüne ve Sendikalara Bildirim Hakkında Yönetmelik. RG. 11.6.1983 tarih, Sayı 18074).
• Kapıcı Yönetmeliği hazırlanıp imzalattırılır.
• Kapıcı işe başladıktan 3 gün içinde Kimlik Bildirme Belgesi doldurup muhtara onaylattıktan sonra Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilir. (1774 nolu Kimlik bildirme kanunu Md.5)
• Apartman demirbaşları tutanak ile kapıcıya teslim edilir.
• Komşulara yeni kapıcı tanıştırılır.
• İşe alınan her işçiye, en geç 15 gün içinde “İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi” verilmek zorundadır. Deneme süresine bağlı tutulan işçiler için bu 15 günlük süre, deneme süresinin bitiminden sonra başlar (İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi Tüzüğü md: 2).
• Sigortalı kapıcı çalıştıran bir apartman tamamen el değiştirirse; yeni işveren bildirge ve bordroları yetkili kuruma göndermeye mecburdur. İşlemler, o gün uygulanan sosyal güvenlik mevzuatına göre yapılır.
• İşveren; iş kazasına uğrayan kapıcıya, kurumca el konuluncaya kadar gerekli sağlık yardımlarını yapmakla yükümlüdür.
• Bu konuda yaptığı harcamalar ve yol paraları belgelendiği takdirde, kurum tarafından işverene ödenir.
• İşveren, bu yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmezse ve bundan ötürü de sigortalının tedavi süresinin uzamasına, malul kalmasına veya malullük derecesinin artmasına neden olmuşsa, kurumun bu yüzden uğrayacağı her türlü zararı ödemekle yükümlüdür.
• İşveren, iş kazasını, o yer yetkili zabıtasına derhal ve kuruma da en geç kazadan sonraki 2 gün içinde haber verme kağıdı ile bildirmek zorundadır.

Kapıcı ile yapılacak yazılı sözleşmede bulunması gerekenler şöyle sıralanabilir;
• İşveren ve işçinin ad ve kimlikleri,
• Yapılacak iş,
• İşverenin adresi,
• Süresi belirli sözleşmelerde, sözleşmenin süresi,
• Ücret, ödeme şekli ve zamanı,
• Var ise, tarafların ileri sürdükleri özel şartlar,
• Hizmet akdinin yapıldığı gün,
• Tarafların imzası,

Kapıcı sözleşmesinde kapıcının hakları şunlardır:
• Çalışma süresi ile ara dinlenmesinin belirlenmesi ve ücretin ödenmesi: haftada en çok 45 saat
• Hafta tatilinin ayarlanması
• Fazla çalışma karşılığı ücretin belirlenmesi
• Genel tatil ve yıllık ücretli iznin belirlenmesi

KAPICININ BORÇLARI
İş Görme Borcu: Aksi kararlaştırılmamışsa, iş görme borcunu bizzat kapıcı yerine getirmek zorundadır (BK. Md:320).

• Kapıcının ölümü halinde İş Sözleşmesi son bulur (BK. md: 347/I).
• Kapıcı iş görme borcunu özenle yerine getirmelidir. Aksi halde, işten çıkarma hakkı doğar (İş K. md: 25/II).
• Kapıcı sözleşmede belirtilen ya da kendisinden beklenilecek işi yerine getirmelidir. Çünkü, sözleşmede belirtilmeyen hizmetlerin geçici veya sürekli olarak kapıcıya gördürülmesi, kapıcının onayına veya kabulüne bağlıdır. Çünkü, kapıcı, iş sözleşmesinde kararlaştırılmayan hizmetleri yapmakla yükümlü tutulamaz.
• Kapıcı, iş sözleşmesi gereği olmadığı sürece, yan işler yapmakla yükümlü değildir. Ancak, yan işlerin görülmesi konusunda yerleşmiş bir uygulama varsa, bu tür işleri yapmakla yükümlü tutulabilir.
• İş sözleşmesinde, işverene iş değişikliği yapma yetkisi verilmişse, işveren değişiklik yapabilir.
• İşveren, kapıcının yapacağı işlerde esaslı değişiklikler yapmışsa, bu değişiklikleri yazılı olarak kapıcıya bildirmek zorundadır. Kapıcı kendisine yazılı olarak bildirilen yeni işi, 6 iş günü içinde kabul etmezse, yapılan değişiklik kapıcıyı bağlamaz.
• Kapıcı, değişiklik önerisini 6 işgünü içinde kabul etmezse, işveren değişikliğin geçerli bir nedene dayandığını ve fesih için geçerli bir nedenin olduğunu yazılı olarak açıklamak ve bildirim süresine uymak suretiyle iş sözleşmesini feshedebilir. Kapıcı bu durumda İş K. md: 17- 21 hükümlerine göre dava açabilir (İş. K. md:22/I).
Sadakat Bağlılık Borcu: Kapıcı işverenin ve apartmanın (işyerinin) çıkarlarını korumayı üstlendiği
için bazı hareketleri yapmak, bazı hareketlerden de kaçınmak zorundadır.
İşverenin Emir ve Talimatlarına Uyma Borcu: İşveren, işyerinde alkollü içki içilmesini yasaklayabilir (İş. K. md:84). İşveren, sigara içme yasağı koyabilir.