BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmesi halinde alacaklının bu geç ödemeden kabul edilen zararının karşılığıdır. Ancak gecikme tazminatının dava konusu edilmesi halinde buna faiz yürütülür. Zira gecikme tazminatı bir faiz gibi fer’i bir alacak değildir.

İcra takibi yönetici tarafından yapılmalı ve işbu takip için, takip talebi ile ilamsız takiplerde ödeme emri gönderilmelidir.
İcra takibinde;
• Yöneticinin seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararı,
• Borcu gösterir kat malikleri kurulu kararı veya kesinleşmiş işletme projesi, eklenmelidir.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Belirtilen yasaklar
emredici mahiyette olduğundan kat maliklerinin tümünün rızası olsa dahi bağımsız bölümde işbu yasaklarla ilgili müesseseler kurulamaz.  Avukat yazıhanesi, mühendis bürosu gibi yerlerin açılması için kat maliklerinin izni dahi gerekli değildir.

- Anagayrimenkul kamulaştırılırsa; her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
- Anagayrimenkulün kamulaştırılması halinde, genel hükümlere göre sicil kaydı silinir.
- Kamulaştırmayı yapan müessese, anagayrimenkulün yine kat mülkiyetine bağlı olarak kalmasını isteyebilir. Bu durumda; her bağımsız bölüm, kamulaştırmayı yapan müessese adına tescil edilir.
- Anagayrimenkul kısmen kamulaştırılmışsa geri kalan bölümler için kat mülkiyetinin devam edip etmeyeceğine karar verilmesi gerekir. Bu konuda kararın, Kat Malikleri Kurulunca ve oybirliği ile alınması gerekir. Bu konuda anlaşmazlık çıkarsa; kat maliklerinden herhangi biri kat mülkiyetinin devam etmesi için dava açabilir. Dava, o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Diğer kat malikleri veya karara olumsuz oy veren kat malikleri hasım gösterilir.

Komşuların uyması gereken kurallar vardır. Kusur ile nedeniyet verilmiş olmasa dahi, taşkınlık oluşturan bir fiilin varlığı MK. md. 737’nin uygulanması için yeterlidir. Malik zarar tehlikesini gidermeye, durumu eski hale getirmeye, saldırı nedenini sona erdirmeye ve doğmuş zararı tazmine mecburdur. Taşkınlığın önlenmesi için aşağıdaki tedbirler alınmalıdır:
• Komşularına rahatsızlık vermemek
• Komşu arsasında zarar verici kazı ve inşaat yapmamak
• Komşu gayrimenkuldeki ağaçların dal ve köklerinin kendi arsasına geçmesine katlanmak
• Zarar verici bir durumun varlığında su giderlerinin düzenlenmesini sağlamak
• Suyolu, gaz ve elektrik borularının geçirilmesine katlanmak
• Zorunlu geçit hakkı tanımak
• Zorunlu su hakkı tanımak
• Sınırlık koyma mecburiyetinde olmak

Ağacın komşu toprağın sınırını aşan dal ve köklerinin kesilebilmesi için, aştığı toprağa zarar vermesi gerekir. Burada her çeşit taşınmazın kullanılması yönünden malik için katlanma sınırını aşan bir zarar söz konusudur. Öyle ki, gölge ve rutubetin bitkilere zararlı olması, dalların manzara kesmesi, güneş ışığının eve girmesini önlemesi, MK. md. 740 anlamında zarar sayılır. Dal ve köklerin gelip geçmeye engel olmasında da durum böyledir. Uyuşmazlık çıkarsa, zararın varlığını ispat etmek komşuya düşer.

Ağacın komşu toprağın sınırını aşan dal ve kökleri üzerinde hak ve yükümlülükleri;
• MK. md. 740/II’de “Ekilmiş ve üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.” hükmü yer almaktadır. Ekilmişten amaç, yalnızca buğday ve benzeri bitkileri değil, çiçek, sebze ve fidanı da kapsar. Meyvelerin toplanması için, dalların sınırı aşmasıyla komşunun bir zarara uğramasına gerek yoktur.
• Meyve, ağacında durdukça, gövdenin sahibinin mülkiyetinde kalır. Eğer meyve toplanırsa, toplama hakkı olan kimsenin mülkiyetine geçer. Toplama hakkı ise, dalların geçtiği komşu taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya intifa hakkı sahibine ve varsa kiracıya tanınmıştır.

Kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle birini rahatsız etmemek yükümlülüğünde bulunduklarından, bir takım yasaklara da uymak ve yasaklara karşı gelmemeleri gereklidir.
Bu yasaklardan bazıları şunlardır;
• Gürültüye neden olma
• Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma
• İnşaat veya yıkımla ilgili emniyet kurallarına uyma
• Hayvanın tehlike yaratabilecek şekilde serbest bırakılması
• Çevreyi kirletmek
• Atıkların toplanmasıdır.

2. Kişilerin Huzur ve Sükûnunu Bozma
Sırf huzur ve sükûnunu bozmak amacıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi gürültü yapılması ya da aynı amaçla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile hapis cezası verilir (TCK. md: 123).
3. İnşaat veya Yıkımla İlgili Emniyet Kurallarına Uyma
İnşaat veya yıkım faaliyeti esnasında, insan hayatı veya beden bütünlüğü açısından gerekli olan tedbirleri almayan kişi, hapis ya da adli para cezası ile cezalandırılır (TCK. md: 176).
4. Hayvanın Tehlike Yaratabilecek Şekilde Serbest Bırakılması
Gözetimi altında olan hayvanı başkalarının hayatı veya sağlığı bakımından tehlikeli olabilecek şekilde serbest bırakan veya bunların kontrol altına alınmasında ihmal gösteren kişi, hapis ve adli para cezası ile cezalandırılır (TCK. md:177).
5. Çevreyi Kirletmek
Çevreyi kirletenler ve çevreye zarar verenler neden oldukları kirlenme ve bozulmadan doğan zararlardan dolayı kusur şartı aranmaksızın sorumludurlar (Çevre K. md: 28).
6. Atıkların Toplanması
Evsel atık ve artıkları, bunların toplanmasına veya depolanmasına özgü yerler dışında atan kişiye, idari para cezası verilir (Kabahatler K. md: 41/1).

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmekten kasıt; Huzuru bozacak şekilde gürültü yapmak ve bu kapsamda oturma odalarında 60, mutfak ve banyoda 70 desibel olan gürültü sınırını aşmamasıdır.

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmekten kasıt;
• Huzuru bozacak şekilde gürültü yapmak ve bu kapsamda oturma odalarında 60,
mutfak ve banyoda 70 desibel olan gürültü sınırını aşmamak,
• Uygun olmayan saatlerde tamirat yapmak,
• Ortak yerlere veya bir başka kat malikinin damına, terasına, balkonuna çöp, atık su
atmak, halı kilim paspas benzerlerini silkelemek,
• Ortak yerlere çamaşır asmak,
• Yönetim planında açıkça yasaklanmasına rağmen hayvan beslemek,
• Yönetim planında hüküm olmasa da rahatsızlık veren hayvan beslemesi
gibi başkalarının huzurunu bozacak şekildeki hareketlerdir.

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında;
• % 5 gecikme tazminatı,
• Borcuna itiraz halinde % 40 inkar tazminatı,
• Bağımsız bölüm üzerinde diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesisi,
istenebilir.

İcra takibi üzerine borçlu;
• Borcu (7) gün içinde ödemek zorundadır.
• Borca itirazı varsa (7) gün içinde itirazını yapmak ve bu arada Mal Beyanında bulunmak zorundadır.
• Borcuna itiraz ve borcun da ödenmemesi halinde işletme projesi kesinleşmiş ise
(6) ay içinde İcra Mahkemesine itirazın kaldırılması için, kesinleşmemiş ise (1) yıl
içinde mahkemeye itirazın iptali için başvurmalıdır.

Zorunlu su hakkı için üç koşul öngörülmüştür :
• Su gereksinimi aşırı zahmet ve masraf yapılmaksızın karşılanamamalı,
• Komşu kendi ihtiyacından fazla suya sahip olmalı,
• Komşuya alınacak su için tam bir tazminat ödenmeli,

İcra takibi üzerine borçlu;
• Borcu (7) gün içinde ödemek zorundadır.
• Borca itirazı varsa (7) gün içinde itirazını yapmak ve bu arada Mal Beyanında bulunmak zorundadır.
• Borcuna itiraz ve borcun da ödenmemesi halinde işletme projesi kesinleşmiş ise
(6) ay içinde İcra Mahkemesine itirazın kaldırılması için, kesinleşmemiş ise (1) yıl
içinde mahkemeye itirazın iptali için başvurmalıdır.

Avukat yazıhanesi, mühendis bürosu gibi yerlerin açılması için kat maliklerinin izni dahi gerekli değildir.

Kat maliklerinden herhangi birinin diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını
almadan, kendi bağımsız bölümünde değişiklik yapması halinde, diğer kat maliklerinden
herhangi biri veya kat maliki olan yönetici ya da kat malikleri kurulunca bu konuda
yetkili kılınmış yönetici, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde
dava açıp, müdahalenin önlenmesini ve durumun eski hale getirilmesini isteyebilir.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri;
• Ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek
• Veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya
lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle; bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.

Kat malikleri, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma haklarından vazgeçmek veya
kendi bağımsız bölümlerinin durumundan ötürü bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Asansör, kalorifer ve kapıcıdan yararlanmadıklarını öne sürerek giderlere katılma yüküm ve zorunluluğundan kurtulamazlar.

Kat malikleri;
• Kalorifer tesisatının bozukluğu nedeniyle yeteri kadar ısınmadığını ileri sürerek
ortak giderlerden indirim talebinde bulunamazlar.
• Kalorifer dilimlerini söküp kaldırarak yönetim giderlerinden kurtulamazlar.
• Bağımsız bölüm boş da olsa yönetim giderlerini ödemek zorundadırlar.
• Çatı onarılmasına arsa payı oranında katılmak zorundadırlar.