BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça
anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Kat malikleri kurulunda oy birliği ile alınacak kararlar ile, genel giderlere katılma payı için arsa payı oranında katılmak dışında kalan bir anlaşma yapılabilir. Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında;
* % 5 gecikme tazminatı,
* Borcuna itiraz halinde % 40 inkar tazminatı,
* Bağımsız bölüm üzerinde diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesisi, istenebilir.

Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004
sayılı İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Dolayısıyla cevap D şıkkıdır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.

Kat maliklerinden biri, kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşün borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı
içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunması durumunda çekilmezlik var kabul edilebilir. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kütüğü’ndeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer (KMK. md:46/1). Bu aşağıdaki hallerin ile olur:

* Kat maliklerinin istemesiyle

* Anagayrimenkulün arsasıyla yok olması

* Anagayrimenkulün kamulaştırılması

Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Kusur ile nedeniyet verilmiş
olmasa dahi, taşkınlık oluşturann bir fiilin varlığı MK. md. 737’nin uygulanması için yeterlidir. Malik
zarar tehlikesini gidermeye, durumu eski hale getirmeye, saldırı nedenini sona erdirmeye ve doğmuş
zararı tazmine mecburdur. Taşkınlığın önlenmesi için aşağıdaki tedbirler alınmalıdır:
* Komşularına rahatsızlık vermemek
* Komşu arsasında zarar verici kazı ve inşaat yapmamak
* Komşu gayrimenkuldeki ağaçların dal ve köklerinin kendi arsasına geçmesine katlanmak
* Zarar verici bir durumun varlığında su giderlerinin düzenlenmesini sağlamak
* Suyolu, gaz ve elektrik borularının geçirilmesine katlanmak
* Zorunlu geçit hakkı tanımak
* Zorunlu su hakkı tanımak
* Sınırlık koyma mecburiyetinde olmak.

Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür (TMK. md:744/I). Dolayısıyla cevap D şıkkıdır.

MK. 761 “ zorunlu su hakkı” şeklinde düzenlenen bu hak da komşuluk ilişkisinden doğan, bir taşınmaz mülkiyeti kısıtlamasıdır. Buna göre, kendi evinin veya arazisinin gerekli su ihtiyacını, aşırı külfetli gidere katlanmaksızın karşılayamayan taşınmaz maliki, komşu taşınmaz malikine tam bir tazminat ödeyerek, onun ihtiyaç fazlası olan su kaynağı üzerinde kaynak irtifakı tesisi talebinde bulunabilir. Komşu taşınmaz maliki bu talebin yapılmasıyla, kaynak irtifakı tesisi borcu altına girer. Bu borcunu
ifa etmez ise, su ihtiyacı olan taşınmaz maliki, mahkemeye başvurarak kaynak irtifakı tesisini talep eder.
Zorunlu su hakkı için üç koşul öngörülmüştür :
• Su gereksinimi aşırı zahmet ve masraf yapılmaksızın karşılanamamalı,
• Komşu kendi ihtiyacından fazla suya sahip olmalı,
• Komşuya alınacak su için tam bir tazminat ödenmeli.

Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.

Bina yönetimini gerçekleştirmek için bazı kurallar ve kanunlara bağlı olarak hareket etmek gerekir. Bunlar; Anayasa, Kanunlar (Kat mülkiyeti kanunu), yönetmelik ve kararnameler, yargıtay içtihatları, özel sözleşmeler, örf ve adetlerdir.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında % 5 gecikme tazminatı uygulanır.

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında itiraz halinde % 40 inkar tazminatı istenebilir.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde eğlence ve toplantı yerleri kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kütüğü’ndeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.

Bir kişinin gayrimenkulünü kullanmasının etki alanı içinde bulunan kişiler komşu sayılır.

Kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle birini rahatsız etmemek yükümlülüğünde bulunduklarından, bir takım yasaklara da uymak ve yasaklara karşı gelmemeleri gereklidir. Bu yasaklardan bazıları şunlardır:

• Gürültüye neden  olma
• Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma
• İnşaat veya yıkımla ilgili emniyet kurallarına uymama
• Hayvanın tehlike yaratabilecek şekilde serbest bırakılması
• Çevreyi kirletmek
• Atıkların toplanmaması

İlgili kanunlarla belirlenen hükümlere aykırı olarak, başka bir kimsenin sağlığının zarar görmesine elverişli bir şekilde gürültüye neden olan kişi, iki aydan iki yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır (TCK. Md:183).

Bir tarım bölgesinde fabrika kurulmamalıdır. Duman ve çevreye saçacağı kimyasal maddeler, fabrikaya ait pis sular, bu komşu tarım toprağına sahip kişileri zarara uğratır. Onların da MK. md. 737 uyarınca zararlı eylemlerin önlenmesini istemeleri haklarıdır.