BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ

Organizasyonun başlıca özellikleri şöyle sıralanabilir; Organizasyon:
• belli amaçlara ulaşmak için bir insan grubunun çabalarını düzenleştirmeye yarayan belirli yapı, kural ve süreçlerin bütünüdür,
• belirli amaçlar doğrultusunda kişilerin gayretlerini birleştirdikleri yapılandırılmış
bir süreçtir,
• insan, iş, teknoloji faktörlerini birleştiren bir sistemdir,
• bir işletmedeki işleri, mevkileri, işgörenleri ve aralarındaki haberleşme ve otorite
ilişkilerini gösteren bir yapıdır

Kendiliğinden gelişen ve kişilerin birbiriyle kurdukları iş içi ve iş dışı ilişkiler sonucu ortaya çıkan bir yapı vardır ki buna da informel (biçimsel olmayan) yapı adı verilir.

Amaç, Denetim Alanı, Formalleşme Derecesi,İşbölümü ve uzmanlık derecesi, Organizasyondaki Kademe Sayısı

Formalleşme derecesi işlerin yapılması sırasında belirlenmiş olan yöntem ve ilkelerin ne derecede uygulandığını ifade eder

Çapraşıklık Derecesi organizasyondaki dikey ve yatay yayılma derecesidir.

Etkin kat malikleri yönetiminin temel görevleri şöyledir:
1. Kat malikleri yönetiminin belirlediği vizyona bağlı olarak amaçların belirlenmesi,
2. Amaçlar doğrultusunda siyaset ve stratejiler geliştirilmesi,
3. Anagayrimenkulün organizasyon yapısını, gelişim ve değişime uygun yeniden yapılandırılması,
4. Tüm unsurların anagayrimenkulün yönetiminin amaçları doğrultusunda verimli
kullanımının sağlanması

Kat mülkiyetinde yöneticinin işlevleri;
1. Anaayrimenkulde ve kat mülkiyetinde yönetim işlevlerini uygular, anagayrimenkulün hizmetleri için gereken üretim faktörlerini temin ederek uyumlu kullanımını sağlar.
2. Anagayrimenkulü veya kurulları sahipleri adına yönetir, anagayrimenkulün amaçlarına uymak ve bunlara ulaşmak zorundadır.
3. Alternatif bağımsız kaynaklar bulmaya çalışır.
4. Anagayrimenkul aleyhine geliştirilen çeşitli uygulamaları ortaya çıkarır ve bu konuda ilgililere bilgi verir.

Kat mülkiyeti yönetiminde girişimcinin işlevleri şöyle sıralanabilir: 1. Yeni bir hizmet
üretmek, 2. Yeni ve ileri teknolojik yöntemleri bulmak ve uygulamak, 3. Yeni organizasyonlar yapmak, 4. Hizmet üretmek için alternatif bağımsız kaynaklar bulmak

toplu yaşam alanlarının yönetimi sırasında yapılması gerekenler;
• İşletme projesinin hazırlanması
• Apartmanın/sitenin masraflarının dairelere nasıl paylaştırılacağının planlanması,
kat maliklerinin ve kiracılarının borç/alacak durumlarının takibinin yapılması
• Dairelerin yaptıkları ödemeler banka kayıtları esas alınarak, deftere işlenmesi
• Aylık gelir, gider ve borçlu listeleri her ay düzenli olarak hazırlanarak tüm kat maliklerine ve apartman sakinlerine ulaştırılması

Yönetim, evrensel bir süreç, toplumsal yaşam kadar eski bir sanat, gelişmekte olan bir bilimdir.

Yönetim, organizasyonun amaçlarının etkili ve verimli bir şekilde gerçekleştirilmesi
amacıyla planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetim işlevlerine
ait kavram, ilke, teori, model ve tekniklerin sistematik ve bilinçli olarak uygulanmasıdır.

Organizasyon, amaçlara ulaşmak için yapılacak işlerin belirlenmesi ve gruplandırılması;
işleri yapacak insan kaynağının ve insan kaynaklarının yetki ve sorumluklarının
belirlenmesi; faaliyetlerin etkinliği için gerekli fiziki ortamın hazırlanması çabalarının
tümüdür.

Bir organizasyonun yapısı oluşturulmak istendiği zaman, organizasyonu karakterize
eden birtakım unsurlar üzerinde durmak gerekir. Bu unsurlardan başlıcaları şunlardır.

I. Amaç
II. Formalleşme derecesi
III. Merkezileşme derecesi
IV. Çapraşıklık derecesi
V. İşbölümü ve uzmanlık derecesi
VI. Denetim alanı
VII. Organizasyondaki kademe sayısı
VIII. Haberleşme kanalı ve şekli
IX. Emir komuta ve kurmay organların oluşturulması
IX. Departmanlaşma veya bölümlere ayırma

Formalleşme Derecesi: Formalleşme derecesi işlerin yapılması sırasında belirlenmiş
olan yöntem ve ilkelerin ne derecede uygulandığını ifade eder. Eğer işlerin nerede, ne zaman, kim tarafından yapılacağı tam ve ayrıntılı olarak belliyse ve bunlara uymak zorunlu ise formalleşme derecesi yüksek demektir.

Girişimcinin temel özellikleri; girişkenlik, kararlılık, risk alabilme, çok yönlülük, yenilikçilik, ikna yeteneği, bağımsızlık, çalışkanlık ve liderlik yeteneği gibi sıralanmaktadır.

Kat mülkiyeti tapusu, dairenin inşaatı tamamlanıp, oturma raporu alındıktan sonra
bir önceki aşamada arsa hissesi olarak alınan mülk cins değiştirerek arsadan binaya dönüşmekte ve kat mülkiyeti tapusu ile belgelenmektedir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,
depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına (kat mülkiyeti kütüğünde) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.

Yönetim planı: Anagayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün
maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir.

Departmanlaşma işletmelerde yapılacak olan faaliyetler, bu faaliyetlerin bir araya getirilmesi ile görevler ve sırasıyla işler, pozisyonlar ve bölümler ile ilgili bir unsurdur. Bu bölümlerin oluşumu sırasında dikkat edilecek ilkeler ve kriterler departmanlaşmayı etkiler. Örneğin; ana gayrimenkulde; genel kurul, yönetim kurulu, malikler kurulu gibi çeşitli kurulların olması.