BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ

Sözleşme; kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senettir

Bağımsız bölüm; anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, KMK kanun
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine denir.

Eklenti; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere denir.

Ortak yerler; anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma
veya faydalanmaya yarayan yerlerine denir.

Ana yapı; yalnız esas yapı kısmına denir.

Günümüzde yönetim işlevleri beşe ayrılarak ele alınmaktadır. Bunlar;
Planlama
Örgütleme
Yöneltme
Koordinasyon
Denetim

Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir. Bunlar:
1. Nitelikleri açısından
a. Stratejik planlar
b. Yönetsel planlar
2. Süreleri açısından
a. Kısa süreli planlar
b. Orta süreli planlar
c. Uzun süreli planlar
3. Kullanım biçimleri açısından
a. Tek kullanımlı planlar
b. Sürekli planlar
4. Teknik yapıları açısından
a. Değişmez planlar
b. Değişken planlar
5. Kapsamları açısından
a. Genel planlar
b. Anagayrimenkulün tüm bölümleriyle ilgili planlar

Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir. Bunlar:
1. Nitelikleri açısından
a. Stratejik planlar
b. Yönetsel planlar
2. Süreleri açısından
a. Kısa süreli planlar
b. Orta süreli planlar
c. Uzun süreli planlar
3. Kullanım biçimleri açısından
a. Tek kullanımlı planlar
b. Sürekli planlar
4. Teknik yapıları açısından
a. Değişmez planlar
b. Değişken planlar
5. Kapsamları açısından
a. Genel planlar
b. Anagayrimenkulün tüm bölümleriyle ilgili planlar

Etkin Bir Yöneltme Sisteminin Koşulları

1. Takım ruhunun geliştirilmesi gerekir. İnsan kaynaklarının anagayrimenkulün amacıyla
bütünleştirmeli, insan kaynaklarının küme olarak ve tek olarak ayrı davranışlarda bulundukları
göz önünde tutulmalı; anagayrimenkulle bütünleşme yönünde güdülemeye gidilmelidir. Bunun
için insan kaynaklarının iyi tanınması, etkinliği engelleyecek niteliksiz ve yeteneksiz insan
kaynaklarının anagayrimenkulden uzaklaştırılması ya da başka çalışma alanlarına kaydırılması
gerekir.
2. Yönetici, kişiliği ve davranışlarıyla örnek olmalıdır.
3. İnsan kaynağı ve anagayrimenkul arasındaki ilişkiler yakından tanınmalıdır.
4. Etkili bir denetim sistemi kurulmalı, verilen buyrukların yerine getirilip getirilmediği, uygulama
sonuçları kesinlikle izlenmelidir.
5. Yönetici, insan kaynaklarıyla sık sık toplantılar yapıp, onlardan yazılı ve sözlü raporlar
almalıdır.
6. Yönetici, ayrıntılar içinde boğulmamalıdır.
7. İnsan kaynaklarının birlik, özveri ve çalışma isteği canlı tutulmalıdır.
8. İnsan kaynaklarına anagayrimenkul içinde yetenek ve becerilerine uygun düşen görevler
verilmelidir.
9. İnsan kaynaklarının yanlışlarının hoşgörüyle karşılanması ve yetişmeleri için yardımcı olunması
gerekir.
10. Yöneltme ile ilgili çevre çok iyi kavranmalıdır. Anagayrimenkulün özelliğine göre yöneltme
işlevi yürütülmelidir.
11. Etkin bir ödüllendirme ve cezalandırma sistemi kurulmalıdır.
12. Anagayrimenkule katılmanın sınırları iyi çizilmelidir. Yetki ve basamaklaşmanın bozulması ve
etkisizleşmesi sonucunu doğuracak katılmadan kaçınılmalıdır.

Koordinasyon genelde dörde ayrılarak incelenir:
1. Basamaksal (Dikey) Koordinasyon: Yöneticinin kendisine bağlı hizmet görenlerle sağladığı
işbirliği ve uyum basamaksal koordinasyondur. Yönetici, insan kaynakları üstünde yetki ve
yaptırım gücünü kullanarak iç bütünlüğü sağlar. Yapı büyüdükçe, denetlenecek ast sayısı arttıkça basamaksal koordinasyon da zorlaşır.
2. Yatay Koordinasyon: Aynı basamakta yer alan çeşitli bölümler, birimler, organlar ve kişiler
arasında kurulan koordinasyondur. Örneğin maliklerin kendi aralarındaki koordinasyon, hizmet
görenlerin kendi aralarındaki koordinasyon bu türdendir. Bu koordinasyon anagayrimenkullerde
büyük öneme sahiptir. Örneğin, kapıcılık hizmeti görenlerin, kapıcılık hizmetleri çabalarının uyumlaştırılmasıdır.
3. Gönüllü Koordinasyon: Otorite yerine çalışanların gönüllüğü temeline dayanır. Anagayrimenkulün ortak amaçları çerçevesinde kendiliğinden bir koordinasyon oluşmaktadır.
Birbirine danışan, birbiriyle uyum sağlamak için bir araya gelip, düzenlemeler yapan çeşitli
düzeydeki kişilerin koordinasyonu anagayrimenkul için olumlu bir ortam yaratır.
4. Dış Koordinasyon: Anagayrimenkulün dış çevre ile uyumlu ve dengeli ilişkiler oluşturma çabalarına dış koordinasyon adı verilir. Çevreden yalıtılmış bir anagayrimenkulün etkin yaşatılması söz konusu değildir. Anagayrimenkul, ekonomik, toplumsal, kültürel, teknolojik ve hukuksal çevre ile değişik düzeylerde ilişkiler kurar. Bu ilişkilerde anagayrimenkulün uyum sağlama çabası göstermesi, anagayrimenkul amaçlarının gerçekleşmesi için de gereklidir.

Sözleşme; kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senettir.

Anagayrimenkulün dört kritik unsuru vardır:

Doğru cevap (b) şıkkıdır.Yani "Liderlik"tir.

Yönetim işlevleri beşe ayrılarak ele alınmaktadır. Bunlar;

Nitelikleri açısından plan çeşitleri;

Örgütleme; Kim, nerede, nasıl,ne amaçla, ne tür yöntem ile çalışacağı belirlenmiş olur.

Bir liderin sahip olması gereken nitelikler şöyle sıralanabilir:
• Lider geleceği görebilmelidir. Geleceğin getireceği olumsuzluklara karşı sürekli tetikte olmalı ve sağduyulu planlar yapılmalıdır.
• Ödün vermeyeceği amaçlar için; sabırlı, kararlı ve yüreklilikle direnmelidir.
• Umutsuzluğa en zor koşullarda bile kapılmamalı, çevresine sürekli güven vermelidir.
• Ortaya çıkan sorunlar ne kadar büyük ne kadar beklenmedik olsa da yaratıcılığı ve akılcılığı ile bunların üstesinden gelebilmelidir.
• Bilgi ve deneyimleriyle çevresindekilerin yeteneklerini geliştirmelerine yardımcı olmalıdır.
• Çevresinin güvenini kazanması için; adil, dengeli ve ilke sahibi olmalıdır.
• Bir vizyonu benimsemeli ve bunu da kendine bağlı insan kaynaklarıyla paylaşmalıdır.
• Değişikliğe açık olmalı ve yeni projeleri yönetebilmelidir.
• İnsanların gereksinimlerine yönelik çalışmalıdır.
• İnsanlarla bireysel olarak ilgilenmelidir.
• Ekipleri ve grupları desteklemelidir.
• Bilgiyi paylaşmalıdır.
• Sağlıklı kararlar vermelidir.
• Problemlere ve problem durumlarına duyarlılık göstermelidir.
• Çok sayıda işe yarar fikir üretebilmelidir.
• Alışagelmemiş, özgün ancak işlevsel fikir üretebilmelidir.
• Sentez ve analiz yeteneğine sahip olmalıdır.
• Değerlendirme ve yorumlama yapabilmelidir.
• Karmaşık ilişkileri kontrol altına alabilmelidir.
• İşlerin akışını yönetmelidir.
• Teknik beceri sergileyebilmelidir.
• Zamanı ve kaynakları doğru yönetmelidir.
• Sorumluluk alabilmelidir.
• Beklenilenin üstünde inisiyatif kullanabilmelidir.
• Duygularına hakim olabilmelidir.
• Profesyonel ahlâka sahip olmalıdır.
• Merhametli olmalıdır.
• Güvenilir olmalıdır.

Doğru cevap (a)şıkkıdır.Yani "Sağlıklı olmalı"dır.

Yatay Koordinasyon: Aynı basamakta yer alan çeşitli bölümler, birimler, organlar ve kişiler
arasında kurulan koordinasyondur.

Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin alındığı tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.

Kat irtifakı sahibinin hakları şunlardır;

Kat irtifakı kaldırıldığında, tapu kütüğündeki kayıt silinir.