BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ

Günümüzde yönetim işlevleri beşe ayrılarak ele alınmaktadır. Bunlar;
Planlama
Örgütleme
Yöneltme
Koordinasyon
Denetim'dir.

Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Planlama akla dayalı bir süreçtir; bu nedenle planlayıcının düşünsel gücü ve planlama için gerekli olan bilgilerin elde edilme olanakları bir planın düzeyini ortaya koyar. Planlama bir seçme işlemi olarak algılandığında, planlamanın dört temel aşamadan oluştuğunu saptanabilir. Bunlar;

1. Amaçların belirlenmesi: Bu aşamada çok iyi bir tanımlama ve açık biçimde amaçları ortaya koymak gerekir.
2. Amaçları gerçekleştirecek koşulların saptanması: Yönetimin tümüyle denetleyebileceği ya da bir bölümüyle denetleyebileceği koşulların yanı sıra hiç denetleyemeyeceği koşulları da göz önünde
tutması gerekir.
3. Seçeneklerin belirlenmesi ve karşılaştırılması: Çeşitli karar konularında söz konusu olabilecek seçenekleri belirlemek, bunları ayıklamak ve birbiriyle karşılaştırmak gerekir.
4. En uygun seçeneğin seçilmesi: Bir önceki aşamada söz konusu olan seçeneklerden anagayrimenkul amaçlarına en uygun olanın seçilmesiyle planlamanın aşamaları tamamlanmış olur.

şeklindedir. Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Plan, anagayrimenkulün amaçlarına varabilmek için nelerin yapılacağını, bunların ne zaman, nasıl, hangi sıraya göre ve ne kadarlık bir sürede yapılacağını gösteren bir yol göstericidir. Planların belirli bir amaca yönelik olması, esnek ve dengeli bir yapı taşıması, eldeki olanaklardan yararlanmayı sağlaması ve olumsuzluklar karşısında başvurulacak önlemleri de içermesi gerekir.
Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir. Bunlar:
1. Nitelikleri açısından
a. Stratejik planlar
b. Yönetsel planlar
2. Süreleri açısından
a. Kısa süreli planlar
b. Orta süreli planlar
c. Uzun süreli planlar
3. Kullanım biçimleri açısından
a. Tek kullanımlı planlar
b. Sürekli planlar
4. Teknik yapıları açısından
a. Değişmez planlar
b. Değişken planlar
5. Kapsamları açısından
a. Genel planlar
b. Anagayrimenkulün tüm bölümleriyle ilgili planlar,

şeklindedir. I, II ve III seçenekleri yukarıda bulunan bölümlerin arasındadır.  Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

Yöneltmeyi daha tutarlı ve etkin kılacak buyrukların taşıyacağı özellikler şunlardır:
1. Buyruğun yerine getirilebilir ve akla uygun olması gerekir. Koşullar buyruğun yerine
getirilebilmesi için uygun olmalı ve istenen işin yapılması için uygun olmalı ve istenen işin
yapılması için gerekli ortamın ve araçların elverişli kılınması gerekir.
2. Buyruk açık ve anlaşılır olmalıdır. Buyrukların açık, kesin, eksiksiz ve amacın yanlış
anlaşılmasına yol açmayacak biçimde düzenlenmesi gerekir.
3. Buyruk tam olmalıdır. İşin yapılması ile ilgili eksik bir nokta bırakılmamalıdır. Buyruğu kimin
yerine getireceği, buyruğun yerine getirilmesi için nelerin gerektiği bilinmelidir.
4. Buyruk, yapılan hizmetle ilgili olmalıdır.
5. Etkin bir buyrukta, buyurganlıktan çok işbirliği havası bulunmalıdır.
6. Buyruk verilirken bu buyruğun nedeni açıklanmalıdır.
7. Buyruk, insan kaynaklarını özendirici biçimde düzenlenmelidir.
8. Buyruğun uygulanması her zaman izlenmelidir.

I, II ve III seçenekeleri bu özellikler arasındadır. Dolayısıyla cevap D şıkkıdır.

Etkin bir yöneltmeyi gerçekleştirebilmek için, özen gösterilmesi gereken çeşitli koşullar
bulunmaktadır. Bu koşullar çoğunlukla anagayrimenkulde çalışan insan kaynaklarının etkin kılınmasına
yöneliktir. Bu koşullardan önemlileri şunlardır:
1. Takım ruhunun geliştirilmesi gerekir. İnsan kaynaklarının anagayrimenkulün amacıyla bütünleştirmeli, insan kaynaklarının küme olarak ve tek olarak ayrı davranışlarda bulundukları göz önünde tutulmalı; anagayrimenkulle bütünleşme yönünde güdülemeye gidilmelidir. Bunun için insan kaynaklarının iyi tanınması, etkinliği engelleyecek niteliksiz ve yeteneksiz insan kaynaklarının anagayrimenkulden uzaklaştırılması ya da başka çalışma alanlarına kaydırılması
gerekir.
2. Yönetici, kişiliği ve davranışlarıyla örnek olmalıdır.
3. İnsan kaynağı ve anagayrimenkul arasındaki ilişkiler yakından tanınmalıdır.
4. Etkili bir denetim sistemi kurulmalı, verilen buyrukların yerine getirilip getirilmediği, uygulama sonuçları kesinlikle izlenmelidir.
5. Yönetici, insan kaynaklarıyla sık sık toplantılar yapıp, onlardan yazılı ve sözlü raporlar almalıdır.
6. Yönetici, ayrıntılar içinde boğulmamalıdır.
7. İnsan kaynaklarının birlik, özveri ve çalışma isteği canlı tutulmalıdır.
8. İnsan kaynaklarına anagayrimenkul içinde yetenek ve becerilerine uygun düşen görevler verilmelidir.
9. İnsan kaynaklarının yanlışlarının hoşgörüyle karşılanması ve yetişmeleri için yardımcı olunması gerekir.
10. Yöneltme ile ilgili çevre çok iyi kavranmalıdır. Anagayrimenkulün özelliğine göre yöneltme işlevi yürütülmelidir.
11. Etkin bir ödüllendirme ve cezalandırma sistemi kurulmalıdır.
12. Anagayrimenkule katılmanın sınırları iyi çizilmelidir. Yetki ve basamaklaşmanın bozulması ve etkisizleşmesi sonucunu doğuracak katılmadan kaçınılmalıdır.

I, III ve IV seçenekleri yukarıda belirtilen özelliklerdendir. Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.

Liderler; yaratıcı ve yenilikçidir. Ortamdaki dağınıklığı ve çatışmaları önler,
amaca bütünlük içinde varılmasını sağlar. Bir liderin sahip olması gereken nitelikler şöyle sıralanabilir:
• Lider geleceği görebilmelidir. Geleceğin getireceği olumsuzluklara karşı sürekli tetikte olmalı ve
sağduyulu planlar yapılmalıdır.
• Ödün vermeyeceği amaçlar için; sabırlı, kararlı ve yüreklilikle direnmelidir.
• Umutsuzluğa en zor koşullarda bile kapılmamalı, çevresine sürekli güven vermelidir.
• Ortaya çıkan sorunlar ne kadar büyük ne kadar beklenmedik olsa da yaratıcılığı ve akılcılığı ile
bunların üstesinden gelebilmelidir.
• Bilgi ve deneyimleriyle çevresindekilerin yeteneklerini geliştirmelerine yardımcı olmalıdır.
• Çevresinin güvenini kazanması için; adil, dengeli ve ilke sahibi olmalıdır.
• Bir vizyonu benimsemeli ve bunu da kendine bağlı insan kaynaklarıyla paylaşmalıdır.
• Değişikliğe açık olmalı ve yeni projeleri yönetebilmelidir.
• İnsanların gereksinimlerine yönelik çalışmalıdır.
• İnsanlarla bireysel olarak ilgilenmelidir.
• Ekipleri ve grupları desteklemelidir.
• Bilgiyi paylaşmalıdır.
• Sağlıklı kararlar vermelidir.
• Problemlere ve problem durumlarına duyarlılık göstermelidir.
• Çok sayıda işe yarar fikir üretebilmelidir.
• Alışagelmemiş, özgün ancak işlevsel fikir üretebilmelidir.
• Sentez ve analiz yeteneğine sahip olmalıdır.
• Değerlendirme ve yorumlama yapabilmelidir.
• Karmaşık ilişkileri kontrol altına alabilmelidir.
• İşlerin akışını yönetmelidir.
• Teknik beceri sergileyebilmelidir.
• Zamanı ve kaynakları doğru yönetmelidir.
• Sorumluluk alabilmelidir.
• Beklenilenin üstünde inisiyatif kullanabilmelidir.
• Duygularına hakim olabilmelidir.
• Profesyonel ahlâka sahip olmalıdır.
• Merhametli olmalıdır.
• Güvenilir olmalıdır.

I, II ve IV seçenekleri bu özelliklerdendir. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Koordinasyonun ilkeleri:
1. Koordinasyon, ilgili sorumlular arasında doğrudan buluşup görüşme ile sağlanmalıdır. Bu oluşum yalnızca üst basamak malikleri için değil, tüm basamak malik ve yöneticiler için geçerlidir. Alt basamaklardakilerin de doğrudan buluşup görüşmeleri koordinasyonu kolaylaştırır.
2. Planlama yapılırken ve politikalar kararlaştırılırken koordinasyona en başta gitmek gerekir.
Zorlukların başlangıçta saptanıp çözümlenmesi, koordinasyonun kolaylaşmasını sağlar.
3. Bir sorunla ya da konuyla ilgili tüm etkenlerin birbirleri üzerine olan karşılıklı etkileri gözönüne alınarak koordinasyona gidilmelidir.
4. Koordinasyon sürekli bir işlem olarak düşünülmelidir. Her sorunun çözümü yeni bir durum ortaya çıkardığından, yeni koşulların gereklerine göre koordinasyona gitme zorunluluğu doğar.

şeklindedir. I, III ve IV seçenekleri yukarıda belirtilen ilkelerdendir. Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Koordinasyon genelde dörde ayrılarak incelenir:
1. Basamaksal (Dikey) Koordinasyon: Yöneticinin kendisine bağlı hizmet görenlerle sağladığı işbirliği ve uyum basamaksal koordinasyondur. Yönetici, insan kaynakları üstünde yetki ve yaptırım gücünü kullanarak iç bütünlüğü sağlar. Yapı büyüdükçe, denetlenecek ast sayısı arttıkça basamaksal koordinasyon da zorlaşır.
2. Yatay Koordinasyon: Aynı basamakta yer alan çeşitli bölümler, birimler, organlar ve kişiler arasında kurulan koordinasyondur. Örneğin maliklerin kendi aralarındaki koordinasyon, hizmet görenlerin kendi aralarındaki koordinasyon bu türdendir. Bu koordinasyon anagayrimenkullerde büyük öneme sahiptir. Örneğin, kapıcılık hizmeti görenlerin, kapıcılık hizmetleri çabalarının
uyumlaştırılmasıdır.
3. Gönüllü Koordinasyon: Otorite yerine çalışanların gönüllüğü temeline dayanır.
Anagayrimenkulün ortak amaçları çerçevesinde kendiliğinden bir koordinasyon oluşmaktadır. Birbirine danışan, birbiriyle uyum sağlamak için bir araya gelip, düzenlemeler yapan çeşitli düzeydeki kişilerin koordinasyonu anagayrimenkul için olumlu bir ortam yaratır.
4. Dış Koordinasyon: Anagayrimenkulün dış çevre ile uyumlu ve dengeli ilişkiler oluşturma çabalarına dış koordinasyon adı verilir. Çevreden yalıtılmış bir anagayrimenkulün etkin yaşatılması söz konusu değildir. Anagayrimenkul, ekonomik, toplumsal, kültürel, teknolojik ve hukuksal çevre ile değişik düzeylerde ilişkiler kurar. Bu ilişkilerde anagayrimenkulün uyum
sağlama çabası göstermesi, anagayrimenkul amaçlarının gerçekleşmesi için de gereklidir.

Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

Denetimin Aşamaları
Denetim dört aşamadan geçilerek gerçekleştirilir:
1. Standartların Belirlenmesi: Sonuçların değerlendirmesi için anagayrimenkul amaçları çerçevesinde varılması hedeflenen belli ölçüler saptanır. Bu ölçüler, plan çerçevesinde çeşitli basamaklar düzeyinde ve çeşitli iş ve işlemlere göre ayrıntılarıyla belirlenir. Belirlenecek standartlar, yerine göre fiziksel standart, sermaye standardı, gelir standardı, maddi olmayan standartlar biçiminde düzenlenebilir.
2. Gerçekleşen Durumun Belirlenmesi: Önceki aşamanın işleyebilmesi için, çabalar sonunda ulaşılan durumun, elde olunan sonuçların saptanması gerekir. Bu saptamayı yapmak gözlemle, çözümlemeyle, değerlemeyle ve yorumla gerçekleşebilir. Gerçekleşen durumu belirlemede çok özenli olmak gerekir.
3. Standartlarla Gerçekleşen Sonuçların Karşılaştırılması: Önceki aşamalarda yapılan belirlemeler, bir değerlendirme olanağı sağlar. Standartlara ulaşma derecesi bu aşamada saptanır.
Standartlarla gerçekleşen durumun uyumlu olması, planlanan amaçlara ulaşıldığını gösterir. Ancak, planlananla gerçekleşen durum arasında bir sapma varsa işletmede olumsuzluklardan söz edilir. İşletmenin belirlenen standarda ulaşamaması ya da standardı aşması ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Standartlarla gerçekleşen durum arasındaki farklılığı bir çok etken yaratabilir. Ortaya çıkan yanlışlar, işletmenin ya da ilgili bölümün başlangıçta yanlış örgütlenmesinden kaynaklanabilir. İşletme dışından kaynaklanan etkenler de yetersizliğe yol
açabilir. Ekonomik bunalımlar, hükümetlerin uygulamaları belirli alanlardaki hedeflerin gerçekleşmesini engelleyebilir. Burada, standartların çok iyi araştırılıp saptanmış olması da önem kazanmaktadır. Standartların yetersiz kalması ve yeniden düzenlenmesi söz konusu olabilir. Bu nedenle, standartlara ulaşmak, standartlardan geri kalmak ya da onları aşmak her zaman büyük anlamlar taşımayabilir.

4. Sapmaların Nedenlerini Belirleyip, Önlemler Almak: Gerçekçi standartlara göre ortaya konmuş sapmaların nedenlerini bulmak çok önemlidir. Denetim önleyici bir biçimde yürütülüyorsa, sapmalar oluşmadan önlemler alınır. Düzeltici denetimde ise, sapmaların bir daha yinelenmemesi için kesin önlemlerin alınması, sonradan gerçekleştirilen bir işlem olmaktadır.

Dolayısıyla cevap D şıkkıdır.

Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin alındığı tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.

Bağımsız bölüm; anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, KMK kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerdir.

Kat irtifakı; bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı.

Çözüm: ve denetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların dikkat ve özenle uygulamaya götürülmesi sürecidir. Yönetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların uygulamaya götürülmesinin direkt ilgili olduğu konunun adı yönetim kültürüdür.

Anagayrimenkulün kat irtifakı yönetiminde finansman;  Bir toplu yapının kurulmasında ve anagayrimenkulün varlığını devam ettirebilmesinin her aşamasında para kaynağına yani finansmana gereksinim vardır. Bu durum da, finansmanı anagayrimenkulün yönetiminde en kritik ve vazgeçilmez faktörlerinden biri haline getirmektedir.

Yönetim süreci planlamayla başlar, örgütleme ve yöneltme ile birlikte koordinasyon ve denetimle sona erer. Yönetim sürecinin başından sonuna dek söz konusu olan tüm işlevler yönetimin işlevleri olarak adlandırılır.

Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir. Bunlar: 1. Nitelikleri açısından a. Stratejik planlar b. Yönetsel planlar.

Yöneltme; iyi hazırlanmış planlar ve iyi kurulmuş bir organizasyon veya anagayrimenkul, doğru işleri doğru olarak yapan insanlar olmadıkça bir anlam taşımaz. Yöneltme bir anagayrimenkuldeki kişilerin, amaçlar doğrultusunda çalışmalarını sağlamak için yönlendirilmesi, güdülenmesi ve insan kaynaklarına etkileyeblmek için liderlik yapılması sürecidir.

Yöneltmeyi daha tutarlı ve etkin kılacak buyrukların taşıyacağı özellikler şunlardır: 1. Buyruğun yerine getirilebilir ve akla uygun olması gerekir. Koşullar buyruğun yerine getirilebilmesi için uygun olmalı ve istenen işin yapılması için uygun olmalı ve istenen işin yapılması için gerekli ortamın ve araçların elverişli kılınması gerekir. 2. Buyruk açık ve anlaşılır olmalıdır. Buyrukların açık, kesin, eksiksiz ve amacın yanlış anlaşılmasına yol açmayacak biçimde düzenlenmesi gerekir. 3. Buyruk tam olmalıdır. İşin yapılması ile ilgili eksik bir nokta bırakılmamalıdır. Buyruğu kimin yerine getireceği, buyruğun yerine getirilmesi için nelerin gerektiği bilinmelidir. 4. Buyruk, yapılan hizmetle ilgili olmalıdır. 5. Etkin bir buyrukta, buyurganlıktan çok işbirliği havası bulunmalıdır. 6. Buyruk verilirken bu buyruğun nedeni açıklanmalıdır. 7. Buyruk, insan kaynaklarını özendirici biçimde düzenlenmelidir. 8. Buyruğun uygulanması her zaman izlenmelidir.

Vaziyet planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (Blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın; • tamamiyle yok olması   • üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi  • kamulaştırılması  ile kendiliğinden sona erer. Ayrıca, kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre; • beş yıllık sürenin geçmesiyle • kat mülkiyetine çevrilmesi ile sona erer. Kat mülkiyetine çevrilmesiyle: Kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmekle sona erer. Kat
irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire,
iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Kat irtifakı kaldırıldığında, tapu kütüğündeki kayıt silinir.