Gayrimenkul, Bina, Site ve Toplu Yapı Yöneticiliği

Yönetimin misyonu bina ve sitelere değer katarak, komşuluk ilişkilerini bozmadan, şeffaf, güvenilir yönetim ilkesi ile huzurlu, mutlu yaşanabilinilir, yönetim sistemini geliştirmek olmalıdır.

Yönetim kavramı, insanların işbirliğini sağlama ve onları bir amaca doğru yöneltme, faaliyetlerini ve çabalarını uyumlaştırma, insanları yönlendirme ve faaliyetlerin planlar doğrultusunda yapılıp yapılmadığını denetleme çabalarının toplamıdır.

Yönetim, bir kurumun bütün kaynaklarının olumlu, sistemli ve ekonomik bir biçimde kullanılması ile ilgili bir sanat, süreç ve aynı zamanda bir bilimdir. Genel olarak yönetim üçe ayrılır;

1. Sanat ve meslek olarak yönetim

2. Süreç olarak yönetim

3.  Bilim olarak yönetim

Örgütlerin içinde yer alan iş ve faaliyetler, yönetsel ve yönetsel olmayan faaliyetler olmak üzere ikiye ayrılır. Çünkü, yönetsel faaliyetlerle, yönetsel olmayan faaliyetler, amaç, kapsam açısından, gerektirdiği beceriler ve taşıdıkları kavram ve teknikler bakımından farklıdırlar. 

Yöneticinin fonksiyonları şu başlıklarda sıralanabilir:

• Amaç ve politika belirleme
  • Kaynakları sağlama ve düzenleme
  • İnsan kaynağının yönetimi ve kadrolama
  • Teşvik ve güdüleme
  • Bütçe ve mali işler
  • Yönetimi geliştirme
  • Yetki devri ve temsil
  • Karar verme
  • İletişim
  • Dış ilişkiler
  • Halkla ilişkiler

Tepe yönetimince belirlenen genel amaçları gerçekleştirmeye yönelik uygulama planları geliştiren; alt kademe yöneticilerin çalışmalarını koordine eden bu grup, bölüm müdürü, fabrika müdürü, daire başkanı, idare amiri gibi isimlerle anılırlar. Orta kademe yöneticileri çok çeşitli uygulamaya dönük işler yaparlar.

Her yöneticinin taşıması gereken özellikler;

Güvenilir olmak, Saygın olmak, Sevimli olmak, Adil olmak, Şeffaf olmak, Yeterli bilgiye sahip olmak, Sağduyu sahibi olmak

Bir yöneticide olması gereken yönetsel beceriler şu şekildedir:

Teknik Beceri, İletişim Becerisi, İnsan İlişkileri Becerisi, Analitik Beceri, Karar Verme Becerisi, Kavramsal Beceri 

Kavramsal Beceri: Yöneticinin, tüm örgütün karmaşıklıklarını anlaması ve her bir bölümün örgütün temel hedeflerine katkısını değerlendirmesi becerisidir. Birleştirme ve bütünleştirme becerisi de denebilir. Örgütü, içinde bulunduğu çevreye uyarlama işlevi gördüğü için üst yönetimce çok büyük önem kazanır.

İyi bir yöneticide bulunması gereken özelliklerin başlıcaları şöyle sıralanabilir:
• İnsanları tanıma, insan sevgisi ve iletişim kurabilme
• Objektif ve adil olma
• Mantıklı olma, analiz, sentez ve muhakeme (yargı) gücü
• Düşüncelerini konulara ve sorunlara odaklaştırabilme ve açık-seçik ifade edebilme
• Teknik bilgi ve tecrübe
• Girişken, inisiyatif sahibi, dinamik ve azimli olma
• Dış görünüşü ile çevrede kabul görme; tertipli ve düzenli olma
• İyi bir “satıcı”olma; fikirlerini ikna yoluyla benimsetebilme
• Sorumluluk duygusuna sahip olma
• Güçlü irade ve kendine güven duygusuna sahip olma

Gayrimenkul, taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması imkansız olan durağan mallar olup arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler gayrimenkul mülkiyetinin konusunu oluşturur. Gayrimenkul, arazi, arsa, bağımsız bölüm gibi bir yerden bir yere taşınamayan, yerinde sabit duran şeylerdir. Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününe anagayrimenkul denir. 

Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına “Kat irtifakı”, bu haklara sahip olanlara da “Kat irtifakı sahibi” denir.

Miras payının devri (temliki), iştirak halinde bulunan mirasçılardan birinin miras payını, iştirak bozulmadan diğer bir mirasçı veya mirasçılara devretmesi demektir. Bu devir bedelli ise satış, bedelsiz ise bağış olarak değerlendirilir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Anagayrimenkulün yönetimi;
• Kat malikleri kurulu
• Yönetici/yönetim kurulu
• Denetçi/denetim kurulu ile yapılır.

Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır:
• Yönetim planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek
• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine karar vermek
• Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek
• Yönetici ve yönetim kurulunu seçmek ve gerektiğinde değiştirmek ve denetlemek
• Denetçi/denetim kurulunu seçmek
• İşletme projesi hakkında karar vermek
• Yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulunu ibra etmek
• Anagayrimenkulün yönetiminde kat malikleri arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları çözmek

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;
• Yöneticiyi denetlemek,
• Hesapları denetlemek,
• Denetleme raporu vermek,
• Defter tutmak,
• Haklı bir neden varsa yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek,
• Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olan yönetim planı, anagayrimenkulün;
• Yönetim tarzına,
• Kullanma amaç ve şekline,
• Yönetici ve denetçilerin alacakları ücretine,
• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımına,
• Ortak yerlerin kullanımı ve bakımına,
• Genel giderlere ilişkin paylaştırmaya,
• Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluklara
ilişkin konuları düzenler.

Yönetim planı ve bu planda yapılan değişiklikler;
• Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,
• Bütün kat malikleri ile onların mirasçılarını,
• Satın alma yoluyla malik olanları,
• Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,
• Yönetici ve denetçileri
bağlar.