BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 2

Teknik yönetime ilişkin uygulamalar şunlardır;
• Elektrik, mekanik ve sıhhi tesisat sistemlerinin bakım ve kontrolünün yapılması
• Aydınlatma, yangın ve doğalgaz alarm sistemlerinin kontrolünün sağlanması
• Merkezi ısıtma ve sıcak su sistemlerinin periyodik bakımlarının gerçekleştirilmesi
• Asansörlerin bakım anlaşmaları ve rutin bakımlarının yapılması
• Santral ve telefon sistemlerinin bakım ve onarımının sağlanması
• Elektrik trafo, jeneratör ve hidroforların bakımının gerçekleştirilmesi
• Arıtma sistemleri, su kuyusu, havuz dairesi bakımının sağlanması
• Klima sistemleri ve bina otomasyon sistemleri bakımının yapılması
• Yangın söndürme tüplerinin periyodik bakımı ve dolumu işlemlerinin yapılması
• Diğer işlerin bakım yapım ve kontrolüne ilişkin belgelerin hazırlanması gereklidir.

Kat malikleri tarafından bağımsız bölümler kiraya verilmesi durumunda, kiralama hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır;
• Kira kontratının yapılması
• Kira ve depozitonun tahsilatının yapılması veya bankaya yatırılmasının sağlanması
• Su, elektrik ve doğalgaz faturalarının takibinin yapılması
• Site ortak gider ödemelerinin takibinin yapılması
• Kiracının ulaşabileceği acil destek hattının kurulması
• Gayrimenkulün tapu işlemlerinin yapılması
• Emlak vergi beyannamesinin hazırlanması ve takibinin yapılması
• Kiracı tahliye taahhütnamesinin hazırlanması gereklidir.

Site sosyal tesisleri gereksinimleri karşılamak için, günün stresinden uzaklaşıp keyifli zamanların ve toplu yaşamın gereği olarak oluşturulur. Fitness merkezinde form korunur,
jogging ve bisiklet parkurunda hareketin önemi kavranır. Tenis kortu, basketbol, voleybol
sahalarında spor yapmanın keyfine varılır. Kapalı havuz, sauna, türk hamamında vücut
yorgunluktan arındırılır. Özetle, sosyal tesisler ve etkinliklerle yaşam enerjisi tazelenir.
Spor Tesis Yönetim Hizmetlerine ilişkin çeşitli uygulamalar yapılmaktadır. Örneğin;
sosyal tesis, fitness, jogging, spor tesisi, havuz, sauna, yeşil alan, site kafeterya çalışma ve
kullanım kurallarına uyulması gereklidir.

Daire malik veya kullananları gerek kendi bağımsız bölümlerini ve gerekse de ortak
yerleri kullanırken hüsnüniyet kurallarına uymak zorundadır. Özellikle aşağıdakileri
yapamazlar:
• Dairelerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim, çarşaf vb silkelemezler, su ve benzeri şeyler dökemez, çöp vb atamazlar.
• Ortak yerlerde ve bahçede çamaşır vb asamazlar, kurutamazlar.
• Kendi bağımsız bölümü ile ortak yerlerde kedi, köpek, kümes hayvanları ile küçük
ve büyükbaş hayvanlar, at, eşek vb besleyemezler. Her türlü vahşi, yabani, yırtıcı
veya tehlikeli hayvanları kafeste veya muhafaza altında olsalar bile hiçbir şekilde
site dahiline sokamazlar, bakamazlar. Arıcılık veya ipekböcekçiliği yapamazlar.
• Ortak yerlerde münhasıran kendilerine ait olacak şekilde sebze, meyve vb. Ekip
dikerek veya yetiştirip bakamazlar.
• Kendi özel arabaları ile misafirlerinin arabalarını otopark olarak ayrılan yerlerin
dışına park edemezler, bırakamazlar.
• Dairelerde ve ortak yerlerde patlayıcı, yanıcı, pis kokulu vb maddeler bulunduramazlar.
• Özellikle geceleri yatma saatlerinde gürültü yapacak şekilde çamaşır makinesi, radyo, teyp, TV vb. Cihazlar kullanılmasında başkalarını rahatsız etmemeye
dikkat ederler. Daire sahipleri birbirlerinin haklarına riayet etmek yek diğerini
rahatsız etmemek hususunda kat malikleri kurulunun bu hususta ekseriyetle alacağı kararlara uymak zorundadırlar. Kendi dairelerinde diğer daire sahiplerini
rahatsız edecek şekilde toplantılar düzenleyemezler; nişan, düğün gibi toplantılarda öteki daire sahiplerini rahatsız etmemeğe itina ederler. Site içinde arabalarının klaksonlarını çalmazlar.
• Bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri ahlak ve adabımıza, örf ve adetlerimize aykırı sayılacak bir şekilde veya kumarhane olarak kullanamazlar.
• Bahçe ve ortak yerlerdeki çiçek ve çimlere basamazlar veya koparamazlar. Site dahilindeki mevcut ağaçları titizlikle korumağa mecburdurlar. Hiçbir şekilde mevcut
ağaçları kesemez veya budayamazlar. Site dahilinin temiz ve bakımlı tutulması esas
olup bahçelere hiç bir şekilde çöp vb atamaz veya bırakamazlar.

Sitedeki yönetim organları; site kat malikleri kurulu, site yönetim kurulu, site denetim
kurulu, apartman kat malikleri kurulu, apartman yönetim kurulu, apartman denetim kurulundan ibarettir.

Her apartmandaki kat malikleri kurulu, her yıl mayıs ayının ilk yarısında yapacağı
olağan toplantısında kendi aralarından veya dışarıdan, arsa payı ve sayı çokluğu ile kendi
apartman yöneticisi ile yönetici yardımcısını ve 2 denetçiyi seçerler. Apartman yöneticisi
aynı zamanda site yönetim kurulunun da tabii üyesidir. Yönetim kurulu üyeleri 1 yıl için
seçilirler. Eski yöneticinin seçilmesi mümkündür. Yöneticilere bir ücret verilip verilmeyeceği, verilecekse miktar ve şartları ancak site genel kurulunca karara bağlanır.

Site yönetim kurulu 5 kişiden oluşur. Apartman yöneticileri bu kurulun tabii üyesidir. 5.
kişi ise site kat malikleri kurulu tarafından apartman yönetici yardımcıları arasından seçilir.
Yönetim kurulu kendi aralarında gizli oyla site yönetici ile yardımcısını seçerler. Yönetici ve yönetim kurulu üyeleri 1 yıl için seçilirler. Eski yöneticinin tekrar seçilmesi mümkündür. Yöneticiye bir ücret verilip verilmeyeceği, verilecekse miktar ver şartları site genel
kurulunca kararlaştırılır. Yönetici dışarıdan atanmışsa kendisiyle sözleşme yapılır; Bu durumda yöneticiden teminat istenebilir.

Komşu Rahatsızlık Dilekçesi
(Komşulardan Birinin Çekilmezlik Hali)
(…) Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliği’ne
Davacı: (Yöneticinin Adı, Soyadı ve Adresi)
Davalı: (Kat Malikinin Adı, Soyadı, Adresi)
Konusu: Kat Maliki (veya Kiracı) bulunan davalının bağımsız bölümünün …………….
(çekilmez hali…….kumarhane olarak işlettiği vs.) sebebiyle mülkiyet hakkının devri talep
edilmektedir.
Olay: (…….) İli, (………….) İlçesi, (………..) mahallesi, (……….) caddesi, (……………)
sokakta, (….) ada, (….) parselde bulunan (…) kapı numaralı apartmanın, (………) bağımsız bölüm maliki olan davalının, (…………) apartmanın (çekilmez hali…….kumarhane
olarak işlettiği vs.) sebebiyle, bağımsız bölümün diğer kat maliklerine arsa payları oranında
mülkiyet hakkının devredilmesi için işbu dava açılmış bulunmaktadır.
Diğer kat maliklerinin ad ve soyadları ile arsa paylarını gösteren liste ile yönetici olarak
bu davayı açmama yetki veren Kat Malikleri kurulunun kararı dilekçe ekinde sunulmuştur.
Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu Md.25 ve ilgili mevzuat.
Deliller: Tapu Sicil kaydı, Yönetim Planı, Kat Malikleri Kurulu Kararı, İhtarname ve
diğer deliller.
Sonuç ve İstek: Davalı kat malikinin (……….) no’LU bağımsız bölümünün dava tarihindeki değeri kendisine ödenmek kaydıyla, mülkiyetinin diğer ket maliklerine arsa
payları oranında devredilmesini ve yargılama giderlerinin Davalıya ödettirilmesini arz ve
talep ederim. ( Tarih……/…./…..)
Davacı-Yönetici
(Adı-Soyadı, İmza)

• Site sakinlerini bilgilendirme ve site tanıtım el kitabının hazırlanması ve dağıtılması
• Web sitesinin kurulması yönetimin şeffaflığının sağlanması
• Site yönetim planının değerlendirilmesi ve uygulanması
• Site işletme projesinin yapılması ve tüm kat maliklerine tebliğ edilmesi

Bağımsız bölüm sahipleri; konut, temizlik, sıhhi tesisat, elektrik tesisatı, boya ve badana,
ilaçlama hizmetlerine ilişkin belgeler hazırlamalı ve uygulamalar yapmalıdırlar.

Bütçe yönetim hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır:
• Site resmi defterlerinin yıllık noter tasdiklerinin yaptırılması
• İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı
• Bina yönetimi ve 3. şahıslarla ilgili ödemelerin yapılması
• Site personelinin tüm yasal işlemleri yapılması ile ücretlerinin ödenmesi

• Giriş çıkış kontrolü ve ziyaretçi karşılama
• Standart devriye, gözetim ve kontrol
• Nokta güvenliği
• Kameralı güvenlik, tesis, bina ve çevre kontrol

Teknik yönetime ilişkin uygulamalar şunlardır;
• Elektrik, mekanik ve sıhhi tesisat sistemlerinin bakım ve kontrolünün yapılması
• Aydınlatma, yangın ve doğalgaz alarm sistemlerinin kontrolünün sağlanması
• Merkezi ısıtma ve sıcak su sistemlerinin periyodik bakımlarının gerçekleştirilmesi
• Asansörlerin bakım anlaşmaları ve rutin bakımlarının yapılması

Bahçe Bakım Hizmetlerine ilişkin uygulamalar; ekim, biçim, budama, sulama,
ilaçlama, gübreleme, tanzim ve düzenlemelerdir.

kiralama hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır;
• Kira kontratının yapılması
• Kira ve depozitonun tahsilatının yapılması veya bankaya yatırılmasının sağlanması
• Su, elektrik ve doğalgaz faturalarının takibinin yapılması
• Site ortak gider ödemelerinin takibinin yapılması

Site yöneticisinin Başlıca görevleri şöyledir:
a. Site kat malikleri kurulunca verilen kararları uygular,
b. Sitedeki tüm bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilen
yönetim planı maddelerini en geç bir ay içinde tapu müdürlüğüne ibraz ederek
siciline kaydettirir.
c. İcabında sitede can ve mal emniyeti açısından lüzumlu ve faydalı görüldüğü her
tedbiri resen alabilir ve bunlar için ödemelerde bulunabilir.
d. Site kat malikleri kurulunca karar verilmişse bağımsız bölümler dışında ortak yerlerdeki eklenti ve tesislerin sigorta ettirilmesini sağlar

• Toplantı yeri, tarih, gün ve saati açık açık belirtilir.
• Davet Yönetim planında belirtilen usuller ile yapılır.
• Hisseli bağımsız bölümlerin bütün hissedarları ayrı ayrı davet edilir, ancak aralarından birinin vekil tayin etmeleri istenmelidir.
• Mutlaka gündem belirtilir ki, sonu olmayan görüş bildirimleri ile vakit kaybedilmez.

Kat malikleri kurulu olağan toplantılarında apartman yöneticisinin ve yardımcısının
denetimini yapmak üzere ayrıca kendi aralarında en az iki kişiyi denetçi olarak seçer

Sitedeki yönetim organları; site kat malikleri kurulu, site yönetim kurulu, site denetim kurulu, apartman kat malikleri kurulu, apartman yönetim kurulu, apartman denetim kurulundan ibarettir.

Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine ve korunmasına itina göstermeğe ve blokların güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.