BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 15

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre, yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Doğru cevap C’ dir.

Ödül ve ceza yöntemiyle yöneten geleneksel yöneticinin uygulamaları öfke, korku veya ödül duygusuna sebep olur. Bu duygular isyan, kötü niyetli itaat veya gönüllü boyun eğme davranışlarını ortaya çıkarır ve bu da verimsizliği doğurur. Problemin temeli, insanın bedeni, nefsi, zihni, kalbi ve ruhu ile bir bütün olduğunu dikkate almayan ve onun bir nesne gibi yönetilebileceği inancına dayanan geleneksel yönetim paradigmasıdır. Yöneticiler “etkili” olmayı öğrenmedikçe insan kaynağının potansiyelinden tam olarak faydalanamazlar. Etkili yönetici olmak insan ile insanların yeteneklerinin niteliğine birlikte odaklanarak bunlar arasındaki dengeyi kurabilmektir. Bu da yönetim paradigmasının değiştirilerek insanın bir bütün olarak dikkate alınması ile mümkün olabilir. Globalleşen dünyada toplumlar ve toplu yapılar yöneticiden çok lidere ihtiyaç duyarlar. Lider, iş ahlakı kurallarını temel alan, yaratıcılık ve değişim odaklı yönetim anlayışının öncüsüdür. Bu kişilerin amacı ayrıcalık kazanmak ya da statü sahibi olmak değildir. Gerçek amaçları, bireyleri sinerji yaratarak ortak hedefler doğrultusunda çalıştırmaktır. Liderin çevresinde gelişen fırsatları fark etmesi ve zorlukları fırsata dönüştürmek için hızlı harekete geçebilme yeteneği olduğundan toplu yapılarda liderlere ihtiyaç duyulmaktadır. Buna göre, A, B, C, E şıkları lider yöneticilerin tercihlerini yansıtmaktadır. Geleneksel yönetici ise ödül-ceza uygulamalarını benimsediğinden işbirlikçi değil rekabetçi bir ortamın ortaya çıkmasına ön ayak olur. Doğru cevap D’ dir.

Bu konudaki düzenleme ilgili kanunun 69. Maddesindeki hükümlere göre yapılmıştır. Doğru cevap A’ dır.

Bir adada birden çok parsel yer almaktaysa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi kanunda düzenlenmiştir. 69. madde hükmüne göre; bu durumda yönetim yetkisi; o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “ada kat malikleri kuruluna” aittir. Yönetim planında, yönetim yetkisinin “ada temsilciler kurulu”na devrinin kararlaştırılması mümkün olup, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça “ada temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların ise bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerinden oluşacaktır. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Doru cevap A’ dır.

Toplu Yapılarda Vaziyet Plan ve Projeleri: Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını kapsayacak biçimde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir. Doğru cevap D’ dir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin konular, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir. Doğru cevap B’ dir.

Site Yöneticisinin Görevleri: Yönetici bütün harcamaları belgeye bağlamak zorundadır. Gelir ve giderleri noterden onaylanmış, işletme hesabı defterine yazmak zorundadır. Bu defterde bir sayfaya gelirler, bir sayfaya giderler birer birer yazılmalıdır. Her ödemeyi kimin yaptığı ve kime hangi ödeme yapıldığı defterden belli olmalıdır. Çok büyük harcamaların yapıldığı sitelerde, işletme hesabı defteri kullanılmalıdır. Sitelerde bazen işletme hesabı defteri kullanılmamakta, bunun yerine düzenleme sistemine göre ticari defter tutulmaktadır ki, bu yanlış bir uygulamadır. İşletme hesabı defterine yapılacak kayıtlar mutlaka belgeye dayandırılmalı ve mutlaka tarih sırasına göre yapılmalıdır. Yönetici bütün gelirleri tek bankaya yatırmalıdır. Ancak, yönetici kendi banka hesabına para yatırtamaz, kendi kredi kartıyla ödeme yapamaz. Yönetici elden makbuz karşılığı aidat almamalıdır ve ihtiyaç halinde bankadan para çekmelidir. Gerekmediği durumda para çekmesi durumunda, apartmanın parasını kendi işinde kullanması durumu doğar ki, bu da suç oluşturur. Yönetici bankamatik kartıyla para çekmemelidir. Kasadan ve makbuz karşılığı para çekilmeli ve bu makbuzlar saklanmalıdır. Doğru cevap A’ dır.

Sitenin “toplu yapı” esasına göre “site yönetim planı” yapılmamış; halen “apartman yönetim planı” ile idare ediliyorsa; kat mülkiyeti kanununun 34. maddesine (1) göre kat malikleri kurulu “yönetici” veya “yönetim kurulu”nu “kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir veya üç kişiye verebilir. Denetçilik ise; aynı kanunun 41/3 maddesine (2) göre; kat maliklerinin kendi aralarından seçecekleri bir veya üç kişiye verilebilir. Doğru cevap C’ dir.

Toplu yapılarda yönetim organı olarak kat malikleri kurulları çeşitli şekillerde sınıflandırılabilir. Örneğin;

1. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

2. Toplu Yapı Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

Doğru cevap B’ dir.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir. Yönetim şekli, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Doğru cevap C’ dir.

Katılımcı liderlik: Kurumun aşağıdan gelen bilgilerle yönlendirilmesini temel alan bir yaklaşımdır.

İçeriden geliştirme: Çalışan bağlılığını ön plana çıkaran, eğitime ve çalışanların gelişimine odaklanmakla belirginleşir.

Operasyonel sonuçlar odaklı: Anahtar performans göstergeleri, süreç analizleri ve hedeflerle yönetim ön plana çıkar. İş tanımlarının ve sorumlulukların net olarak belirlenmesi esastır.

I. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

• Blok Kat Malikleri Kurulu

• Grup Oluşturan Yapılar Kat Malikleri Kurulu

• Parsel Kat Malikleri Kurulu

• Ada Kat Malikleri Kurulu

• Ada Temsilciler Kurulu

Girişimcilik ve yenilikçiliğin ön planda olması: Bu kültürde inisiyatif alınması ve yaratıcılık özendirilir. Örneğin 3M şirketi için geçerli olan yönetim kültürü bu türdendir.

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “blok kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir.

Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorlarsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir.

Toplu yapı kat malikleri kurulu, yönetim yetkisini, yönetim planında “toplu yapı temsilciler kurulu”na verebilir.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, geçici 3. maddeye göre, kanun yürürlüğe girmeden önce yapılmış olan toplu konutlara ait yönetim planlarının, yürürlülük tarihinden itibaren altı ay içinde kanun hükümlerine göre yenilenmesi gerekmektedir.

Toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman belirtilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.