BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 14

Kat mülkiyeti sistemine geçiş ile beraber tek katlı yapı dönemi yavaş yavaş sona ermeye başlamış ve yerini ise, çok katlı yapılar almaya başlamıştır.

Toplu yapı kavramı ilk kez Yargıtay tarafından kullanılmıştır.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları da yasa tarafından aranılan şartlardandır

Ödül ve ceza yöntemiyle yöneten geleneksel yöneticinin uygulamaları öfke, korku veya ödül duygusuna sebep olur

Globalleşen dünyada toplumlar ve toplu yapılar yöneticiden çok lidere ihtiyaç duyarlar.

Vizyoner liderlik - Emir-komuta zinciri liderliği - Katılımcı liderlik

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ise; bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulunca” yönetilir.

Sitelerde bazen işletme hesabı defteri kullanılmamakta, bunun yerine düzenleme sistemine göre ticari defter tutulmaktadır ki, bu yanlış bir uygulamadır.

Yönetici bütün gelirleri tek bankaya yatırmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi en çok sorun yaşanan konular arasında yer almaktadır.

“Toplu yapı” kavramının günlük dildeki kullanımı “site” kavramıdır.

Onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması,alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı olması koşulları aranacaktır.

Kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün hızla artması, şehir nüfusunun çok kısa sürede büyük artışlar kaydetmesi, gecekondu olayının yanında parseller üzerindeki yapıların çok sayıda bağımsız bölümü kapsayan büyük blok inşaata dönüşmesi ve bazen de aynı parselde, ortak alt yapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alması sonucunu doğurmuştur. Kat mülkiyeti kanunu hazırlanırken öngörülmemiş bu durum, uygulamada özellikle yönetim ve ortak giderlere katılma açısından sorunlar ortaya çıkarmıştır.

Yönetici, elindeki kaynakları en iyi şekilde kullanarak mümkün olan en yüksek verimi sağlamaya çalışması gereken insandır ve amacını gerçekleştirme sürecinde kuralları uygular, kurallar koyar, kurallara uyar, emir alır ve emir verir.

Vizyoner liderlik: İnsanlara heyecan veren bir vizyonu olan bir liderin bu vizyonu kuruma sahiplendirerek uygulama etkinliği sağlamasıyla başarıya ulaşır. Vizyoner liderler genellikle ‘babacan’ olarak tanımlanan liderler tarafından uygulanır.

Disiplin ve operasyonel mükemmeliğin ön planda olması,Rekabetçiliğin ve yarışmacılığın ön planda olması, Takım çalışmasının ön planda olması ve Girişimcilik ve yenilikçiliğin ön planda olması kurum kültürü ile ilgili değerler sıralandığında ortaya çıkacak seçeneklerdir.

Yönetim tarzını belirleyen üçüncü boyut kontrol ve hesap verme anlayışıdır. Bu boyutta da üç temel
yaklaşım sayılabilir,
• İnsan odaklı: Profesyonel standartlar, etik kuralları ve değerlerin ön plana çıktığı çalışanların işe bağlılığının önemli olduğu durumlarda ön plana çıkar. İşin tabiatı nedeniyle girdilerle çıktılar arasındaki bağın ölçülmesinin daha güç olduğu yaratıcı kurumlarda daha yaygındır.
• Finansal sonuç odaklı: Yerinden verilecek birçok küçük kararların kurumun iş sonuçlarını etkilediği durumlarda ön plana çıkar. Rekabetçi anlayış önem kazanır. İş sonuçları en önemli kontrol mekanizması olarak değerlendirilir.
• Operasyonel sonuçlar odaklı: Anahtar performans göstergeleri, süreç analizleri ve hedeflerle yönetim ön plana çıkar. İş tanımlarının ve sorumlulukların net olarak belirlenmesi esastır.

Yönetim tarzını belirleyen beşinci boyut ise ilişkiler yönetimidir:
• Müşteri ve kanal ilişkilerinin en öncelikli ilişki olması: Uzun vadeli ilişkilerin ve sürekli dinleme yaklaşımının benimsenmesi önem kazanır.
• Rekabet odaklı yaklaşım: Rekabeti takip etmenin, pazar payı ve rakip uygulamalarının önemli olduğu taktiksel yaklaşımların başarı için kritik olduğu sektörlerde önem kazanır.
• İş ortaklarıyla ilişkilerin önemli olması: Özellikle lisans ile üretim yapan, değişik ülkelerdeki pazarlama ağı için farklı şirketlerle çalışan kurumlarda ön plana çıkar.
• Düzenleyici ve denetleyici devlet kurumlarıyla ilişkilerin en önemli ilişki olduğu sektörler: Enerji, telekom gibi sektörlerde ön plana çıkar.

Blok yönetimi ve denetimi; “blok kat malikleri kurulu” tarafından, toplu yapı yönetimi ve denetimi ise “toplu yapı temsilciler kurulu” tarafından seçilir.

I. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar
• Blok Kat Malikleri Kurulu
• Grup Oluşturan Yapılar Kat Malikleri Kurulu
• Parsel Kat Malikleri Kurulu
• Ada Kat Malikleri Kurulu
• Ada Temsilciler Kurulu