BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 11

Oturma odasında 60 desibel , mutfak ve banyolarda 70 desibel

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında;
• % 5 gecikme tazminatı,
• Borcuna itiraz halinde % 40 inkar tazminatı,
• Bağımsız bölüm üzerinde diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesisi, istenebilir.

Kat malikleri, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma haklarından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümlerinin durumundan ötürü bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Asansör, kalorifer ve kapıcıdan yararlanmadıklarını öne sürerek giderlere katılma yüküm ve zorunluluğundan kurtulamazlar. Mesela Kalorifer dilimlerini söküp kaldırarak yönetim giderlerinden kurtulamazlar. Doğru cevap D seçeneğidir.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmesi halinde alacaklının bu geç ödemeden kabul edilen zararının karşılığıdır. Ancak gecikme tazminatının dava konusu edilmesi halinde buna faiz yürütülür. Zira gecikme tazminatı bir faiz gibi fer’i bir alacak değildir. Doğru cevap B seçeneğidir.

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında;

% 5 (yüzde beş) gecikme tazminatı, borcuna itiraz halinde % 40 (yüzde kırk) inkar tazminatı, bağımsız bölüm üzerinde diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesisi istenebilir. Doğru cevap D seçeneğidir.

Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Ana gayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır. Doğru cevap A seçeneğidir.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Belirtilen yasaklar emredici mahiyette olduğundan kat maliklerinin tümünün rızası olsa dahi bağımsız bölümde işbu yasaklarla ilgili müesseseler kurulamaz. Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri, ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Doğru cevap E seçeneğidir.

Meskenler büro olarak kullanılabilir. Yargıtay içtihatlarına göre büro, herhangi bir işverene veya kuruluşa bağlı olmaksızın daha çok fikri faaliyete mahsus hizmet üreten en çok 1 – 2 kişi ile sekreterin çalıştığı ticari nitelikte olmayan yerlerdir. Buna göre, avukat, çizim yapan mühendis yazıhanesi büro olarak sayılmakla beraber, muhasebecilik, emlak ve araba komisyonculuğu yapılan yerler, ticari şirketlerin irtibat büroları, bankalar, dernekler büro sayılmaz. Yukarıda belirtildiği üzere avukat yazıhanesi, mühendis bürosu gibi yerlerin açılması için kat maliklerinin izni dahi gerekli değildir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Bir kişinin gayrimenkulünü kullanmasının etki alanı içinde bulunan kişiler komşu sayılır. (Y. 5. HD. 5. 5. 1978 t., 1978/4978 E., 1978/5150 K.) Medeni Kanun, komşu gayrimenkul sahiplerinin tasarruf ve hareket serbestisini bazı konularda kayıt ve şarta bağlayarak sınırlamıştır. Maksat, komşudan gelecek zararlara karşı mülk sahibini korumaktır. Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. (TMK. Md:683/1). Doğru cevap B seçeneğidir.

Zarara uğrayan komşu, süresi içinde itiraz etmezse ve inşaat iyi niyetli yapılmış olup da durum ve koşullar da uygun ise, yapı kaldırılmaz. Komşu taşınmaz maliki, kendi arazisine zarar veren inşaatı gördüğü durumda, buna on beş gün içinde itiraz etmemişse, tazminat hakkı saklı olmak üzere yapılan taşkın inşaata katlanmak mecburiyetinde kalabilir. Komşu araziye taşma söz konusu olmadığı için, taşılan arazi kısmının devri veya yapı malikine irtifak hakkı tanınması da gerekmez. Ancak yapılan yapının yıktırılmaması imkânının kazanılması karşılığında, komşunun uğradığı zararın tazmin edilmesi gerekir. Eğer yukarıda belirtilen koşullar yoksa zarara uğrayan komşu, komşuluk ilişkisine ait kurallara aykırı şekilde yapılan yapının yıktırılmasını isteyebilir. Kazı ve yapı sonucunda komşu taşınmazdaki kaynağın kesilmesi veya kirletilmesi halinde MK. md. 757 ve 758 hükümleri uygulanır. Doğru cevap A seçeneğidir.

Ağacın komşu toprağın sınırını aşan dal ve köklerinin kesilebilmesi için, aştığı toprağa zarar vermesi gerekir. Burada her çeşit taşınmazın kullanılması yönünden malik için katlanma sınırını aşan bir zarar söz konusudur. Öyle ki, gölge ve rutubetin bitkilere zararlı olması, dalların manzara kesmesi, güneş ışığının eve girmesini önlemesi, MK. md. 740 anlamında zarar sayılır. Dal ve köklerin gelip geçmeye engel olmasında da durum böyledir. Uyuşmazlık çıkarsa, zararın varlığını ispat etmek komşuya düşer. Doğru cevap E seçeneğidir.

Kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle birini rahatsız etmemek yükümlülüğünde bulunduklarından, birtakım yasaklara da uymak ve yasaklara karşı gelmemeleri gereklidir. Bu yasaklardan bazıları şunlardır;

Seçenekler arasında bulunan hayvanın serbest bırakılması tehlike yaratabilecek şekilde olması durumunda yasaklar arasında sayılabilir. Doğru cevap B seçeneğidir.

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmekten kasıt;
• Huzuru bozacak şekilde gürültü yapmak ve bu kapsamda oturma odalarında 60, mutfak ve
banyoda 70 desibel olan gürültü sınırını aşmak,
• Uygun olmayan saatlerde tamirat yapmak,
• Ortak yerlere veya bir başka kat malikinin damına, terasına, balkonuna çöp, atık su atmak, halı
kilim paspas benzerlerini silkelemek,
• Ortak yerlere çamaşır asmak,
• Yönetim planında açıkça yasaklanmasına rağmen hayvan beslemek,
• Yönetim planında hüküm olmasa da rahatsızlık veren hayvan beslemesi
gibi başkalarının huzurunu bozacak şekildeki hareketlerdir.

Kat maliklerinden herhangi birinin diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almadan,
kendi bağımsız bölümünde değişiklik yapması halinde, diğer kat maliklerinden herhangi biri veya kat
maliki olan yönetici ya da kat malikleri kurulunca bu konuda yetkili kılınmış yönetici, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açıp, müdahalenin önlenmesini ve durumun eski hale getirilmesini isteyebilir.

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında;
• % 5 gecikme tazminatı,
• Borcuna itiraz halinde % 40 inkar tazminatı,
• Bağımsız bölüm üzerinde diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesisi, istenebilir.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde;
hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Belirtilen yasaklar emredici mahiyette olduğundan kat maliklerinin tümünün rızası olsa dahi bağımsız bölümde işbu yasaklarla ilgili müesseseler kurulamaz.

Çeşitli Yargıtay kararlarına göre;

• Cinsi dükkân olan bağımsız bölümlerin içkili bar olarak kullanılmasını engelleyici kanuni bir
hüküm yoktur.

Ticari şirketlerin irtibat büroları ve benzeri yerleri büro sayılmaz.

Bankalar büro sayılmaz.

Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölüm dernek merkezi olarak kullanılamaz.

Noterlerin çalıştığı yerler resmi daire niteliğinde olduğu için işyeri kapsamındadır.

Tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümde dershane açılabilmesi kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla olabilir ve bu kararın da tapuya işlenmesi gerekir.

Şehir ve kasabalarda gerek mesken içinde ve gerek dışında saat 24’ten sonra her ne suretle olursa olsun civar halkının rahat ve huzurunu bozacak surette gürültü yapanlar polisçe menolunur