BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 5

Etkin kat malikleri yönetiminin temel görevleri şöyledir:

1. Kat malikleri yönetiminin belirlediği vizyona bağlı olarak amaçların belirlenmesi, 2. Amaçlar doğrultusunda siyaset ve stratejiler geliştirilmesi,
3. Anagayrimenkulün organizasyon yapısını, gelişim ve değişime uygun yeniden ya-

pılandırılması,
4. Tüm unsurların anagayrimenkulün yönetiminin amaçları doğrultusunda verimli

kullanımının sağlanması,
5. Anagayrimenkulün faaliyetlerinin mâliklerin amaçlarıyla uyumunun denetlemesi, Kat mülkiyetinin yönetiminde olay, insan ile insan, insan ile diğer tüm unsurlar ara-

sındaki ilişkilerin düzenlenmesini içerir. Bu manada anagayrimenkul yönetimi, yönetime ilişkin problemleri çözmek, amaçları yerine getirmek için birçok faaliyeti yürüten bir uğ- raşı alanıdır. Etkili bir yönetim; sorun alanlarını önceden görüp, tespit edip sorun çıkma- dan çözüm getirmek ile sağlanabilir.

Kat mülkiyetinde yöneticinin işlevleri;

Anaayrimenkulde ve kat mülkiyetinde yönetim işlevlerini uygular, anagayrimen-

kulün hizmetleri için gereken üretim faktörlerini temin ederek uyumlu kullanımı-

nı sağlar.

Anagayrimenkulü veya kurulları sahipleri adına yönetir, anagayrimenkulün amaç-

larına uymak ve bunlara ulaşmak zorundadır.

Alternatif bağımsız kaynaklar bulmaya çalışır.

Anagayrimenkul aleyhine geliştirilen çeşitli uygulamaları ortaya çıkarır ve bu ko-

nuda ilgililere bilgi verir.

Adil bir bölüşüm ve dağıtım sisteminin kurulmasına yardımcı olmak.

Apartman/Site/İş merkezlerinin kat malikleri genel kurulu’nda yönetici olarak çalı- şanların yapmaları gereken veya Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili tüm kanun, tüzük ve yö- netmeliklerin yöneticiye tanımış olduğu görev ve sorumluluklar çerçevesinde toplu yaşam alanlarının yönetimi sırasında yapılması gerekenler;

İşletme projesinin hazırlanması

Apartmanın/sitenin masraflarının dairelere nasıl paylaştırılacağının planlanması,

kat maliklerinin ve kiracılarının borç/alacak durumlarının takibinin yapılması

Dairelerin yaptıkları ödemeler banka kayıtları esas alınarak, deftere işlenmesi

Aylık gelir, gider ve borçlu listeleri her ay düzenli olarak hazırlanarak tüm kat ma-

liklerine ve apartman sakinlerine ulaştırılması

Zamanında ödenmeyen alacakların gerekirse uzman hukukçular aracılığı ile icra

yolu ile tahsilinin sağlanması

Kapıcı, kaloriferci, gece bekçisi ve (veya) bahçıvanın SGK işe giriş bildirgeleri, aylık

SGK bildirgelerinin yapılması

Binada su, kanalizasyon, elektrik, asansör, çatı ve diğer müşterek kullanım alanla-

rında meydana gelecek arızaların giderilmesi, bakımlarının yapılması

Yukarda sayılan apartman/site hizmet görevlilerinin işe giriş ve çıkışlarında Bölge

Çalışma Müdürlüklerine verilecek resmi evrakların tanzim edilmesi

Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların usulüne uygun yapılması, alınan karar-

ların Kat Malikleri Kanunu’na uygun olmasına dikkat edilmesi

Elektrik-su tesisatı, asansör problemleri, dış ve iç cephe bakım ve onarım hizmet-

leri, temizlik gereksinimleri konularında güvenilir çözümler üretilmesi

Binanın risk durumunun saptanması için sigorta şirketleriyle irtibat sağlanması, yangın tüpü, yangın hortumu, yangın merdiveni bakım ve denetimlerinin yapılması

Kapıcının, hizmet personelinin yıllık izin formlarının hazırlanması ve kıdem taz-

minatı fonu ayrılması

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

1. Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk: Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını ti- tizlikle korumaya mecburdurlar.

Her kat maliki anagayrimenkulde ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği za- rardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

2. Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma: Kat maliklerinden her biri arala- rında başka türlü anlaşma olmadıkça;

kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak

avansa eşit olarak,

anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma,

güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında

Apartmanlarda yaşamanın kurallarını belirleyen Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılında çıkartılmıştı.

Organizasyonun başlıca özellikleri şöyle sıralanabilir; Organizasyon:
• belli amaçlara ulaşmak için bir insan grubunun çabalarını düzenleştirmeye yarayan belirli yapı, kural ve süreçlerin bütünüdür,
• belirli amaçlar doğrultusunda kişilerin gayretlerini birleştirdikleri yapılandırılmış
bir süreçtir,
• insan, iş, teknoloji faktörlerini birleştiren bir sistemdir,
• bir işletmedeki işleri, mevkileri, işgörenleri ve aralarındaki haberleşme ve otorite
ilişkilerini gösteren bir yapıdır

Amaç, Denetim Alanı, Formalleşme Derecesi,İşbölümü ve uzmanlık derecesi, Organizasyondaki Kademe Sayısı

Formalleşme derecesi işlerin yapılması sırasında belirlenmiş olan yöntem ve ilkelerin ne derecede uygulandığını ifade eder

Çapraşıklık Derecesi organizasyondaki dikey ve yatay yayılma derecesidir.

Etkin kat malikleri yönetiminin temel görevleri şöyledir:
1. Kat malikleri yönetiminin belirlediği vizyona bağlı olarak amaçların belirlenmesi,
2. Amaçlar doğrultusunda siyaset ve stratejiler geliştirilmesi,
3. Anagayrimenkulün organizasyon yapısını, gelişim ve değişime uygun yeniden yapılandırılması,
4. Tüm unsurların anagayrimenkulün yönetiminin amaçları doğrultusunda verimli
kullanımının sağlanması

Kat mülkiyetinde yöneticinin işlevleri;
1. Anaayrimenkulde ve kat mülkiyetinde yönetim işlevlerini uygular, anagayrimenkulün hizmetleri için gereken üretim faktörlerini temin ederek uyumlu kullanımını sağlar.
2. Anagayrimenkulü veya kurulları sahipleri adına yönetir, anagayrimenkulün amaçlarına uymak ve bunlara ulaşmak zorundadır.
3. Alternatif bağımsız kaynaklar bulmaya çalışır.
4. Anagayrimenkul aleyhine geliştirilen çeşitli uygulamaları ortaya çıkarır ve bu konuda ilgililere bilgi verir.

toplu yaşam alanlarının yönetimi sırasında yapılması gerekenler;
• İşletme projesinin hazırlanması
• Apartmanın/sitenin masraflarının dairelere nasıl paylaştırılacağının planlanması,
kat maliklerinin ve kiracılarının borç/alacak durumlarının takibinin yapılması
• Dairelerin yaptıkları ödemeler banka kayıtları esas alınarak, deftere işlenmesi
• Aylık gelir, gider ve borçlu listeleri her ay düzenli olarak hazırlanarak tüm kat maliklerine ve apartman sakinlerine ulaştırılması

Yönetim, evrensel bir süreç, toplumsal yaşam kadar eski bir sanat, gelişmekte olan bir bilimdir.

Organizasyon, amaçlara ulaşmak için yapılacak işlerin belirlenmesi ve gruplandırılması;
işleri yapacak insan kaynağının ve insan kaynaklarının yetki ve sorumluklarının
belirlenmesi; faaliyetlerin etkinliği için gerekli fiziki ortamın hazırlanması çabalarının
tümüdür.

Bir organizasyonun yapısı oluşturulmak istendiği zaman, organizasyonu karakterize
eden birtakım unsurlar üzerinde durmak gerekir. Bu unsurlardan başlıcaları şunlardır.

I. Amaç
II. Formalleşme derecesi
III. Merkezileşme derecesi
IV. Çapraşıklık derecesi
V. İşbölümü ve uzmanlık derecesi
VI. Denetim alanı
VII. Organizasyondaki kademe sayısı
VIII. Haberleşme kanalı ve şekli
IX. Emir komuta ve kurmay organların oluşturulması
IX. Departmanlaşma veya bölümlere ayırma

Formalleşme Derecesi: Formalleşme derecesi işlerin yapılması sırasında belirlenmiş
olan yöntem ve ilkelerin ne derecede uygulandığını ifade eder. Eğer işlerin nerede, ne zaman, kim tarafından yapılacağı tam ve ayrıntılı olarak belliyse ve bunlara uymak zorunlu ise formalleşme derecesi yüksek demektir.

Girişimcinin temel özellikleri; girişkenlik, kararlılık, risk alabilme, çok yönlülük, yenilikçilik, ikna yeteneği, bağımsızlık, çalışkanlık ve liderlik yeteneği gibi sıralanmaktadır.

Kat mülkiyeti tapusu, dairenin inşaatı tamamlanıp, oturma raporu alındıktan sonra
bir önceki aşamada arsa hissesi olarak alınan mülk cins değiştirerek arsadan binaya dönüşmekte ve kat mülkiyeti tapusu ile belgelenmektedir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,
depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına (kat mülkiyeti kütüğünde) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.

Yönetim planı: Anagayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün
maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir.