BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 4

Departmanlaşma işletmelerde yapılacak olan faaliyetler, bu faaliyetlerin bir araya getirilmesi ile görevler ve sırasıyla işler, pozisyonlar ve bölümler ile ilgili bir unsurdur. Bu bölümlerin oluşumu sırasında dikkat edilecek ilkeler ve kriterler departmanlaşmayı etkiler. Örneğin; ana gayrimenkulde; genel kurul, yönetim kurulu, malikler kurulu gibi çeşitli kurulların olması.

K.M.K.’nunun, 27.maddesinde, anagayrimenkulun yönetimi başlığı adı altında, genel kurul; “anagayrimenkul, kat mâlikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” denilmektedir.

Anagayrimenkul K.M.K.’na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar;

* Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul,
* Yönetici veya yönetim kurulu,
* Denetçi veya denetim kurulu.
şeklindedir. Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Kat mâliki üyelerinin hakları şunlardır;
* Kat mâlikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı,
* Kurul toplantısına katılma hakkı,
* Kat mâlikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı,
* Görüşmelere katılma hakkı,
* Oy hakkı,

* Kat mâlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı,
* Hakime başvurma ve dava açma hakkı. 

Dolayısıyla D şıkkı bunlardan biri değildir ve cevap D şıkkıdır.

Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir. Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.

Kat malikleri kurulu toplantısı için toplantıya çağrı, yönetim planında belirtilen şekilde yapılır ve çağrıyı yönetici yapar. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir nedenin çıkması halinde;
* Yöneticinin veya
* Denetçinin veya
* Kat maliklerinden üçte birinin
istemi üzerine toplanır. Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda başkaca bir yeter sayı öngörülmemiş ise, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

İşletme proje çeşitleri şu şekilde sıralanabilir:
* Yeni Yatırım Projesi: Tamamıyla yeni bir tesis kurmak amacıyla gerçekleştirilen projedir.
* Yenileme Yatırım Projeleri: Mevcut ve işleyen sisteme ilişkin üretim araçları yıpranmışsa ve yeni teknoloji ile değiştirilmesine ihtiyaç duyuluyorsa, yenileme yatırım projesine ihtiyaç vardır.
* Tamamlama-Genişletme (Tevsi) Yatırım Projeleri: Mevcut bir tesisin üretim kapasitesini arttırmak için yürütülen yatırım projeleridir.
* Modernleştirme ya da Modernizasyon Yatırım Projeleri: Mevcut tesise, araç -gereç ve makinelerde yıpranma olmamasına karşın uygulanan teknolojinin eski olması dolayısıyla yapılan modernleştirme çalışmalarını kapsayan yatırım projeleridir.

Dolayısıyla cevap 4'tür yani E şıkkıdır.

Kat mâliki üyelerinin hakları şunlardır;
• Kat mâlikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı,
• Kurul toplantısına katılma hakkı,
• Kat mâlikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı,
• Görüşmelere katılma hakkı,
• Oy hakkı,
 
• Kat mâlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı,
• Hakime başvurma ve dava açma hakkı,

Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanacağı yönetim planında belirtilir ve yılda bir kez mutlaka toplanması gerekir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci toplantıyı takip eden (15) gün içinde yapılmalıdır.

Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;
• Yöneticiyi denetlemek
• Hesapları denetlemek
• Denetleme raporu vermek
• Defter tutmak
• Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek
• Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını içeren kat mülkiyeti birliğinin bütçesidir.

Gelirler;
• Bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarına göre ödeyecekleri aylık yakıt ücretleri,
• Her kat malikinin ödeyeceği kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan vb ücretleri,
• Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve sigorta
primleri için her bağımsız bölüm malikinden arsa payları esas alınmış avanslar,
• Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri ve merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için, konut
maliklerinden alınan paralar,
• Posta, noter ve mahkeme giderleri için, her kat malikinden alınan paralar,
• Beklenmedik ve acil işler için, arsa payları esas alınarak her kat malikinden alınan paralar vb.

Giderler;
• Yıllık yakıt gideri,
• Yıllık kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan giderleri ve bunların SGK primlerinin yıllık tutarı,
• Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve işletme
giderleri,
• Anagayrimenkul sigortalı ise, yıllık sigorta primi,
• Kat malikleri kurulunca kararlaştırılmış işler (kapıcı kıdem tazminatı fonu gibi) için yıllık
giderler
• Beklenmedik ve acil işler giderleri.

Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler, ortak yerlerdir.

Bir yerin ortak yer mi, yoksa bağımsız bölüm mü olduğunun anlaşılması için öncelikle yönetim planına bakılmalı, burada bununla ilgili bir hüküm yoksa bu takdirde kanuna ve tasdikli projeye bakılmalıdır.

Kat mâlikleri kurulunda aynı kişi, birden fazla kat malikinin vekili olabilir. Ancak, bir kişi, toplam oy sayısının % 5’inden daha fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Bunun yanında, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 1 kişi, en fazla 2 kişiye vekâlet edebilir

Kat malikleri kurulu;
• Olağan; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen
zamanlarda, eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı
içinde olağan olarak toplanır.
• Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da
yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de
olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte
birinin istemi gerekir.