BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 3

Yönetim planında hüküm yoksa, toplantı tarihinden en az (15) gün önce taahhütlü mektupla veya bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yapılır. Çağrıda toplantı nedeni de bildirilir.

• Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir.

Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;
• Yöneticiyi denetlemek
• Hesapları denetlemek
• Denetleme raporu vermek
• Defter tutmak
• Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek
• Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

İşletme projesi;
• Kat maliklerinden herhangi birine tebliğ edilmemişse, işletme projesi kabul edilmiş sayılmaz,
• Varlığı ve kesinleştiği saptanamayan işletme projesine dayanarak icra takibi yapılamaz,
• İşletme prıjesi bizzat kat malikleri kurulu tarafından verilen kararla belirlenmiş ise, bu kararın
toplantıya katılmış olan kat maliklerine ayrıca tebliğine gerek yoktur,
• Kat malikleri kurulunda işletme projesine itiraz etmiş olan kat malikleri bu projenin iptalini dava
edebilir,
• İşletme projesi tebliğ edildikten sonra, itiraz edilmemişse kesinleşir.

Anagayrimenkul K.M.K.’na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar;
1. Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul,
2. Yönetici veya yönetim kurulu,
3. Denetçi veya denetim kurulu.

Kat mâliki üyelerinin hakları şunlardır;

Kat mâlikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı,

Kurul toplantısına katılma hakkı,

Kat mâlikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı,

Görüşmelere katılma hakkı,

Oy hakkı,

Kat mâlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı,

Hakime başvurma ve dava açma hakkı,

Kat mâlikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır;
• Yönetim plânı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,
• Yönetmelik yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,
• Anagayrimenkulü sigorta ettirmek,
• Anagayrimenkulde yenilik ve ilâveler yapılmasına karar vermek,
• Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleriyle ilgili kararları almak,
• Yöneticiye veya yönetim kuruluna verilenler dışında kalan yönetim iş ve işlemlerini yürütmek.
• Yönetici veya yönetim kurulu tâyin etmek, gerektiğinde görevden almak,
• İşletme projesi hakkında karar vermek,
• Belirtilen zamanlarda hesapları incelemek,
• Yönetici veya yönetim kurulunun ibrâsı hakkında karar vermek,
• Yönetici veya yönetim kurulunu denetlemek, gerekiyorsa bu iş için denetçi veya denetim kurulu
tâyin etmek,
• Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden ötürü kat mâlikleri arasında yahut
bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan
anlaşmazlıkları çözümleyerek karara bağlamak.

Mutlak Ortak Yerler
Kat mülkiyeti kanunu uyarınca;
• Temeller
• Ana duvarlar
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,
• Avlular,
• Genel giriş kapıları,
• Antreler,
• Merdivenler,
• Asansörler,
• Sahanlıklar,
• Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar,
• Kapıcı daire veya odaları,
• Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,
• Genel kömürlük ve ortak garajlar,
• Elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan
yuvalar ve kapalı kısımlar,
• Kalorifer daireleri,
• Kuyu ve sarnıçlar,
• Yapının genel su depoları,
• Sığınaklar,
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,
havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve
soğuk hava tesisleri,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri

Kat malikleri kurulu;
• Olağan; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde olağan olarak toplanır.
• Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir.
Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiş ise, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Yeter Sayısı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda başkaca bir yeter sayı öngörülmemiş ise, kat malikleri kurulu, kat
maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci
toplantıyı takip eden (15) gün içinde yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt
çoğunluğudur.
Toplantı yeter sayısına uyulmadan yapılmış olan toplantı ve o toplantıda alınmış olan kararlar ancak
açılacak dava ile iptal edilir. Dava açma süresi, toplantıya katılan ve olumsuz oy kullananlar için bir ay,
katılmayanlar için toplantı gününü takip eden (6) aydır.

1. Anagayrimenkulün 1 yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir-gider tutarları;
Gelirler;
• Bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarına göre ödeyecekleri aylık yakıt ücretleri,
• Her kat malikinin ödeyeceği kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan vb ücretleri,
• Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve sigorta
primleri için her bağımsız bölüm malikinden arsa payları esas alınmış avanslar,
• Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri ve merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için, konut
maliklerinden alınan paralar,
• Posta, noter ve mahkeme giderleri için, her kat malikinden alınan paralar,
• Beklenmedik ve acil işler için, arsa payları esas alınarak her kat malikinden alınan paralar vb.

Proje çeşitleri şu şekilde sıralanabilir:
a. Yeni Yatırım Projesi: Tamamıyla yeni bir tesis kurmak amacıyla gerçekleştirilen projedir.
b. Yenileme Yatırım Projeleri: Mevcut ve işleyen sisteme ilişkin üretim araçları yıpranmışsa ve
yeni teknoloji ile değiştirilmesine ihtiyaç duyuluyorsa, yenileme yatırım projesine ihtiyaç vardır.
c. Tamamlama-Genişletme (Tevsi) Yatırım Projeleri: Mevcut bir tesisin üretim kapasitesini
arttırmak için yürütülen yatırım projeleridir.
d. Modernleştirme ya da Modernizasyon Yatırım Projeleri: Mevcut tesise, araç -gereç ve
makinelerde yıpranma olmamasına karşın uygulanan teknolojinin eski olması dolayısıyla yapılan
modernleştirme çalışmalarını kapsayan yatırım projeleridir.

Toplantı yeter sayısına uyulmadan yapılmış olan toplantı ve o toplantıda alınmış olan kararlar ancak açılacak dava ile iptal edilir. Dava açma süresi, toplantıya katılan ve olumsuz oy kullananlar için bir ay, katılmayanlar için toplantı gününü takip eden (6) aydır.

Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır;
• Yönetim planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,
• Yönetmelik yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,
• Anagayrimenkulü sigorta ettirmek,
• Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek,
• Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleriyle ilgili kararları almak,
• Yöneticiye veya yönetim kuruluna verilenler dışında kalan yönetim iş ve işlemlerini yürütmek.
• Yönetici veya yönetim kurulu tayin etmek, gerektiğinde görevden almak,
• İşletme projesi hakkında karar vermek,
• Belirtilen zamanlarda hesapları incelemek,
• Yönetici veya yönetim kurulunun ibrası hakkında karar vermek,
• Yönetici veya yönetim kurulunu denetlemek, gerekiyorsa bu iş için denetçi veya denetim kurulu
tayin etmek,
• Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden ötürü kat malikleri arasında yahut bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözümleyerek karara bağlamak.

olduğu için cevap E şıkkıdır.

Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;
• Yöneticiyi denetlemek
• Hesapları denetlemek
• Denetleme raporu vermek
• Defter tutmak
• Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek
• Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

Kat malikleri kurulunda aynı kişi, birden fazla kat malikinin vekili olabilir. Ancak, bir kişi, toplam oy sayısının % 5’inden daha fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Bu sebeple doğru cevap B şıkkıdır.

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli sayılabilmesi için, beşte dört çoğunluk gerektiren konular şunlardır;
• Yönetim planının değiştirilmesi,
• Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yapılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde, kat irtifakına geçiş için.

Olduğu için doğru cevap D şıkkıdır.

Kat malikleri kurulu, kurula başvuran malikin bu isteğini reddederse veya isteğin yerine getirilmesi
için beşte dört oy sağlanamamışsa, başvuran malik Yönetim Planındaki söz konusu hükmün
değiştirilmesi veya iptali için dava açılır. Çünkü, Yönetim Planı’nın değiştirilebilmesi için bütün kat
maliklerinin beşte dördünün oyu şattır.
Dava, kat maliklerine, kat maliklerini temsilen yöneticiye veya olumsuz oy kullananlara husumet
yönetilmesi suretiyle açılır. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Dava;
• Toplantıya katılanlar bakımından karar tarihinden itibaren bir ay içinde,
• Toplantıya katılmayanlar bakımından ise kararı öğrendikten sonra bir ay içinde,
• Her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde,
Ana gayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir. Buradaki 6 aylık
süre şartı ile kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar hariç olmak üzere karar
aleyhine dava açmak isteyenlerin en geç bu süre içinde dava açmaları gerekir.
Kararın alınmasından itibaren 6 ayın geçmesiyle artık kararlar aleyhine iptal davası açılamaz. Eğer kat
malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar varsa, o zaman 6
aylık süre şartı da aranmaz.

1. Anagayrimenkulün 1 yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir-gider tutarları;
Gelirler;
• Bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarına göre ödeyecekleri aylık yakıt ücretleri,
• Her kat malikinin ödeyeceği kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan vb ücretleri,
• Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve sigorta
primleri için her bağımsız bölüm malikinden arsa payları esas alınmış avanslar,
• Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri ve merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için, konut
maliklerinden alınan paralar,
• Posta, noter ve mahkeme giderleri için, her kat malikinden alınan paralar,
• Beklenmedik ve acil işler için, arsa payları esas alınarak her kat malikinden alınan paralar vb.

Giderler;
• Yıllık yakıt gideri,
• Yıllık kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan giderleri ve bunların SGK primlerinin yıllık tutarı,
• Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve işletme giderleri,
• Anagayrimenkul sigortalı ise, yıllık sigorta primi,
• Kat malikleri kurulunca kararlaştırılmış işler (kapıcı kıdem tazminatı fonu gibi) için yıllık giderler
• Beklenmedik ve acil işler giderleri.

Proje çeşitleri; yeni yatırım projesi, yenileme yatırım projeleri, tamamlama-genişletme yatırım projeleri ve Modernleştirme ya da Modernizasyon Yatırım Projeleri olduğu için doğru cevap C şıkkıdır.