Türkiye’de Gayrimenkul Kavramı ve Gayrimenkul Mevzuatı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

29.10.1984

1. Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı,
2. Fen Dairesi Başkanlığı,
3. Tapu Dairesi Başkanlığı.
4. Kadastro Dairesi Başkanlığı,
5. Fotogrametri ve Geodezi Dairesi Başkanlığı,
6. Tapu Arşiv Dairesi Başkanlığı,
7. Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı,

a) Tapu Sicil Müdürlüklerini sevk ve idare etmek, yerleşim, personel donatım ve ikmal planlamasını yapmak,
b) Tapu Sicil Müdürlüklerinin iş hacimlerine göre yıllık çalışma programlarını hazırlamak ve yeniden düzenlenmelerini planlamak,
c) Tapu Sicil Müdürlüklerinin yaptıkları işlemlere ait istatistiki bilgileri toplamak, değerlendirmek ve sonuçlarını ilgili kuruluşlara bildirmek,
d) Genel Müdürlükçe verilecek benzeri görevleri yapmak,

Bir taşınmaz malın yüzölçümünü, numarasını (pafta, ada ve parsel olarak), mahallesini ve sahibini gösterir belgeye tapu denir.

Ülkemizde taşınmaz değerlerinin çok değişken olmasına bağlı olarak genelde taraflarca taşınmazın satış değerine esas olarak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre beyan edilen emlak değeri kabul edilir.

• Tapu senedi
• Tarafların T.C Kimlik numarası
• Tarafların Vergi kimlik numarası
• Tarafların nüfus kağıdı veya pasaportları
• Kat mülkiyetli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK)
• Satıcının bir alıcının 2 adet vesikalık fotoğrafı (alıcı 18 yaşından küçük ise; anne- baba veya vasinin nüfus kağıtları ile birlikte 2 şer adet fotoğrafları)
• Talep kanuni temsilciden (Vasi, Kayyum, Kanuni Müşavir) veya idari Temsilciden (vekaletname) geliyorsa ilgili belge ile birlikte temsilcinin kimlik ve 2 adet fotoğrafı.

• Hak sahibinin vesayet altında olması,
• Henüz vesayet altına alınmamış olmakla
beraber, vesayeti gerektirecek şekilde temyiz kudretine sahip bulunmaması, akli melekelerinin yerinde olmaması,
• Velayet altında (ergin olmamış-18 yaşını doldurmamış olup küçük) olması,
• Kendisine kayyum ya da yasal danışman tayin edilmiş olması,
• Mevzuatın ön gördüğü diğer hususlardır

Hisseli satış kanuna dayalı olarak yasaklanmasına karşın;
• Veraset yolu ile intikal eden taşınmazlarda,
• İmar uygulaması sonucu oluşan hisselendirmelerde,
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilen taşınmazlarda,
• Tarım, hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacıyla yapılan hisselendirmelerde,
• Cebri icra ve mahkeme kararı uyarınca yapılan hisselendirmelerde,
taşınmazın hisseli satışı mümkündür.

Şufa Hakkı, tapu sicili işlemlerinde kullanılan bir terimdir. Önalım hakkı olarak
da adlandırılmaktadır. Paylı (hisseli) mülkiyete konu olan taşınmazlarla ilgilidir.
Herhangi bir hissedarın, hissedar olmayanlara karşı, öncelikli satın alma hakkını
belirtmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 511 sayılı maddesine istinaden Kaydıhayat ile bakma mukavelesi (ölünceye kadar bakma Akti), taşınmaz akit sahiplerinden birinin diğerine ölünceye kadar bakmak ve onu görüp gözetmek şartıyla taşınmaz malının bakım borçlusuna temlik etmesidir.

Tapu sicilinde kat karşılığı temlik sözleşmesi; imar düzenine uygun yapı yapmaya müsait bir arsa veya arazinin tamamının veya bir bölümünün yapılacak olan yapıdan arsa sahibine tahsis edilecek bina veya bağımsız bölümlerine karşılık devri işlemine denir.

Bir taşınmaz rehin çeşidi olarak ipotek, “halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağı” güvence altına alan (MK.m.881/1) ve borcun ödenmemesi halinde, hak
sahibine, alacağın teminatını teşkil eden taşınmazı yasal yollarla sattırarak satış
değerinden alacağını elde etme yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır.”

İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır. Şahsi irtifak hakları grubuna girer.

Bir taşınmazın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale, bağ, bahçe ve benzeri iken arsa ve arazi, arsa ve arazi veya yapılı iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parsele ayrılarak tapu kütüğünde tescil edilmesi işlemidir.

1. Plan ve ekleri (
2. Nüfus cüzdanı ve temsil belgesi 
3. Vesikalık fotoğraf 
4. Belediye Encümeni kararı 
5. Harç Makbuzu

1. Tapu senetleri veya tapu kayıt örnekleri
2. Nüfus cüzdanı
3. Belediye Encümeni Kararı 
4. Plan ve ekleri 
5. Fotoğraf 
6. Harç makbuzu

1. Kooperatifin yetki belgesi,
2. Kooperatif temsilcilerinin nüfus cüzdanları veya pasaportları,
3. Hangi üyeye nerenin tahsis edildiğini gösterir yönetim kurulunca onanmış liste ile üyelerin nüfus kimlik bilgileri,
4. Tapu senetlerine fotoğraf yapıştırılacak ise üyelerin birer adet vesikalık fotoğrafı

Bir hakka dayanmaksızın kamuya veya özel kişilere ait taşınmaz mal veya eklentilerini malikmiş gibi tamamen veya kısmen el koyan, kendi tasarrufunda kullanan veya sınırlarını değiştirme veya bozma işlemidir.

Miras payının devri (temliki), iştirak (el birliği) halinde bulunan mirasçılardan birinin miras payını, iştirak bozulmadan diğer bir mirasçı veya mirasçılara devretmesi demektir.

1. Kamulaştırmayı yapan ilgili idarenin yazılı talebi,
2. Kamulaştırma kararı (İmar Kanunu hükümlerine göre Belediye Encümeni veya İl İdare kurulu kararına gerek yoktur),
3. Yüklenici serbest çalışan harita ve kadastro mühendisinin iş yapım sözleşmesi,
Kadastro Müdürlüğünden alınan ve işin yapımında kullanılan belgelerin tahsilat makbuzu örneği,
4. Kamulaştırma haritası (3 adet),
5. Parselleri kamulaştırılan ve kamulaştırılmayan kısımların yüzölçümünü gösterir hesap cetvelleri,
6. Yeni tesis edilen nirengi ve poligon noktalarına ait; ölçü, hesap, kroki, koordinat çizelgeleri ve kamulaştırma haritasıdır.

• Üzerinde kesinleşme şerhi bulunan mahkeme kararı,
• İstemde bulunanın mahkeme kararında adı geçen kimse olduğunu belirlemek için nüfus cüzdanı veya pasaportu, biri istem belgesine diğeri tapu senedine yapıştırılmak üzere iki adet vesikalık fotoğrafı,
• İstem temsilen yapılıyorsa temsil belgesi ve temsilcinin nüfus cüzdanı veya pasaportu ile bir adet vesikalık fotoğrafı.

Taksim, tapuda müşterek veya iştirak halinde kayıtlı taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla yapılan paylaşılma işlemidir. 

Aynen taksimde her paydaş bir veya birkaç taşınmaz mal alır. Eğer
paydaşlar anlaşabiliyorlarsa, bir kısım taşınmaz veya bölünen parçalar üzerinde müşterek mülkiyet durumu sürdürülebilir.

Taşınmaz sayısı paydaş sayısına denk gelmiyor veya hissedarlar arasında
anlaşma sağlanamıyorsa bir taşınmaz mal parçalara ayrılarak (ifraz edilerek) taksim edilebilir. Buna ifrazen taksim denir.

Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır.

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.

• Dilekçe 
• Genel İnşaat Projesi 
• Vaziyet Planı 
• Yönetim Planı 
• Liste 
• Nüfus cüzdanı 
• Vesikalık fotoğraf 
• Ücret Makbuzu

1. Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, Taşınmaz mal malikinin kimliği veya temsilcisinin vekaletname örneği ve kimliği, taşınmaz mal malikinin temsilcisi vasi veya kayyum ise mahkeme kararı ve kimliği, veli ise vukuatlı nüfus kaydı örneği ve kimliği ile  birlikte kadastro müdürlüğüne sözlü olarak talepte bulunulur.
2 Aplikasyon işlerinde özellikle bir sınırda ihtilaf varsa ihtilaflı sınırın sözlü olarak belirtilmesi gerekir.
3. Kamu kurum ve kuruluşlarının talepleri resmi yazı ile yapılır.
4. Taşınmaz malın hisseli olması halinde hissedarların hisseleri oranında aplikasyon işlemi yapılmaz.
5. Kadastro Müdürlüğünce istem belgesi ve başvuru fişi düzenlenir. Resmi taleplerde başvuru fişinin düzenlenmesine gerek yoktur.
6. Görevli kadastro elemanları ölçü için gerekli inceleme ve ön hazırlıkları büroda yaparlar.
7. İlgili parselin pafta tersimat kontrolü yapılarak tersimat hatası olup olmadığı araştırılır. Hata belirlenmesi halinde ilgili mevzuata gore düzeltme yapılır.
8. Talep sahibi başvuru fişinde belirtilen gün ve saatte temin edeceği taşıt ile aplikasyon işlemi için görevlendirilen kadastro elemanlarını taşınmaz malın mahalline götürür. Kadastro elemanları hazırladıkları aplikasyon krokisini zemine tatbik ederler. Resmi taleplerde gün verilmiş ise verilen gün ve saat ilgili kuruma bildirilir.                                                                                                       9. Aplikasyonu yapılan parselin zeminde belirli olmayan sınır köşe noktaları zemin tesisi ile işaretlenir. Tesis malzemesi ilgilisince temin edilir.
10. Aplikasyon işleminin bitiminden sonra 2 nüsha aplikasyon krokisi düzenlenir. Aplikasyon krokisinde, aplikasyon ölçü degerleri ile birlikte poligon noktaları ve parsel köşe noktalarının koordine defterleri gösterilir. Bu kroki yetkili kadastro elemanları ve varsa komşu malikleri ve diğer ilgililerce imzalanır. İmar parsellerinin aplikasyonunda komşu parsel maliklerinin imzalarına gerek yoktur. Aplikasyon krokisinin bir sureti ilgilisine verilir.