İmar Uygulamaları ve Uygulama Araçları

İmar planları ülke, bölge ve kent verilerine göre kentsel işlevler (barınma, çalışma, ulaşım vb.) arasında, sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde insan, toplum, çevre ilişkilerinde kişi ve toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı kılmak, yatırımların gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma-kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek amacıyla hazırlanırlar.

Yürürlükteki imar planları; İmar Programları, Kamulaştırma Yoluyla İmar Uygulamaları, Doğrudan (Resen) Yapılan İmar Uygulamaları ve İsteğe Bağlı Yapılan İmar Uygulamalarından oluşan 4 ana uygulama aracıyla gerçekleşmektedir.

İmar programları, belediyelerin imar planlarını uygulamak amacıyla 5 yılı kapsayan bir dönem için hazırladıkları belgelerdir.

İrtifak hakkı, bir taşınmaz mal üzerinde diğer bir taşınmaz veya kişi lehine kurulan ve hak sahibine sınırlı bir yararlanma sağlayan haktır.

İlgili kanun çerçevesinde bir kamulaştırmanın gerçekleşebilmesi için bazı koşulların oluşması gerekmektedir. Bunlar:

• Kamulaştırma, Devlet ve diğer kamu tüzel kişileri tarafından yapılabilir.
• Kamulaştırma, kamu yararı nedeniyle yapılabilir.
• Kamulaştırma, yalnızca özel mülkiyette bulunan mallar hakkında yapılabilir.
• Kamulaştırma, yalnızca taşınmazlar hakkında yapılabilir.
• Kamulaştırma, malın gerçek karşılığının kural olarak peşin ve nakden ödenmesiyle yapılır.
• Kamulaştırma, kanunda öngörülen esas ve
  usullere göre yapılır.

Kamu yararı kararı, kamulaştırma yapacak idarenin yol, okul, otopark, sağlık tesisi vb. yapılması amacıyla yapacağı kamulaştırma işleminde kamu yararı bulunduğunu belirten karar.

1. Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri
2. Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları
3. Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıktır.

Kamu yararı kararı alındıktan sonra bu kararın onaylanması gerekmektedir. Kamu yararı kararı;

• Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
• İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
• Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
• Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
• Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
• Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
• Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
• Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayı ile tamamlanır.

Ferağ verme, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını devretmek veya üzerinde başkası lehine bir hak kurmak amacıyla tapu sicil müdürlüğüne gelip düzenlenen resmi senedi imzalayarak başkası lehine tescilini istemesi eylemidir.

Meşruhatlı davetiye: Mahkemelerce gönderilen ve yazılı hususa riayet edilmediği takdirde olacaklar hakkında kişinin uyarıldığı tebligat.

Parselasyon, ham durumda bulunan arazilerin imar parseline dönüştürülmesi sürecinde gerçekleştirilen idari işlemler dizisidir.

Taşınmaz hukukunda taksim olarak açıklanan ifraz, bir taşınmazda ayrılan her bir parçaya ayrı parsel numarası verilerek, ayrı sınır ve yüz ölçüme bağlanan taşınmazın ayrı bir hukuki hüviyet kazandırılarak tapuya tescil edilme işlemidir.

Tevhit işleminin gerçekleştirilmesindeki temel amaç imar planına uygun imar parseli elde etmektir.

Şüyuun izalesi tarafların anlaşmasıyla, mahkeme kararıyla ve ilgili idarenin şüyuun izalesi davası açmasıyla gerçekleştirilebilir.

Mücavir alan, imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiş alanlardır.

Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. 

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalarda düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışları karşılığında genel hizmetler için kullanılmak üzere düzenlemeye konu edilen arsa ve arazilerin düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinin %40’ını geçmeyecek şekilde “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” düşülebilir. Düzenleme ortaklık payı oranı zaman içinde değişmiş, geçmişte %25 olan oran zaman içinde %35’e ve bugünkü oranının belirlendiği 2003 yılında yapılan değişiklikle %40’a çıkartılmıştır.

Kamu yararı kararı verecek mercilerden kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri:

• Kamulaştırma ile ilgili her türlü bakanlık,
• Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
• Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
• İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
• Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
• Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
• Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
• Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
• Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
• Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu,
• Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.

Parselasyon konusunda sadece belediyeler ve valilikler yetkili kılınmamıştır. Mevzuatta Büyükşehir Belediyeleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı da çeşitli konularda parselasyon yapmaya yetkilidir.

İmar düzenleme sonrası dağıtım sırasında parsellerin eski yerlerinden yeni parseller verilmesini engelleyen hukuki, teknik ve fiili bazı zorunluluklarla karşılaşılabilir.

Parselasyon işlemlerini yapmaya, belediye ve mücavir alan içinde belediyeler, belediye ve mücavir alan dışında ise valilikler yetkilidir.