Ünite 8: Türkiye’de Gayrimenkul Kavramı ve Gayrimenkul Mevzuatı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 29.10.1984 tarih ve 18540 sayılı Resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 3045 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kuruluşu ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun çerçevesinde görevini yürütmektedir. Yürürlükte bulunan bu kanunun amacı, taşınmaz mallara ait akitlerle her türlü tescil, kadastro, tapulama işlerini mevzuatına göre yapmak, tapu sicillerini, kadastral ve topoğrafik haritaları düzenlemek, uygulamak ve yenilemek için Başbakanlığa bağlı genel bütçe içinde ayrı bütçeli Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün kurulması ile teşkilat ve görevlerine dair esasları düzenlemektir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün ana hizmet birimleri şunlardır:

Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı,
Fen Dairesi Başkanlığı,
Tapu Dairesi Başkanlığı,
Kadastro Dairesi Başkanlığı,
Fotogrametri ve Geodezi Dairesi Başkanlığı,
Tapu Arşiv Dairesi Başkanlığı,
Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı,
Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı.

Tapu Dairesi Başkanlığı’nın görevleri;

Tapu Sicil Müdürlüklerini sevk ve idare etmek, yerleşim, personel donatım ve ikmal planlamasını yapmak,
Tapu Sicil Müdürlüklerinin iş hacimlerine göre yıllık çalışma programlarını hazırlamak ve yeniden düzenlenmelerini planlamak,
Tapu Sicil Müdürlüklerinin yaptıkları işlemlere ait istatistiki bilgileri toplamak, değerlendirmek ve sonuçlarını ilgili kuruluşlara bildirmek,
Genel Müdürlükçe verilecek benzeri görevleri yapmak, olarak belirlenmiştir.

Kadastro Dairesi Başkanlığı görevleri;

Taşınmaz malların kadastrosunu ve tapulamasını yapmak ve modern tapu sicillerini düzenlemek, bu amaçla kalkınma planları ve yıllık programlara uygun olarak iş planlamasını yapmak, kadastro çalışmalarını yönlendirmek ve yönetmek, her türlü istatistiki bilgileri toplamak ve değerlendirmek,
İlgili kuruluşlarla işbirliği yaparak özel kadastro çalışmalarını planlamak ve yürütmek,
Kadastro ve Tapulama Müdürlükleri ve şefliklerini yönetmek ve bunların personel, yerleşim, donatım ve ikmal planlamasını yapmak,
Teknik ve uygulama niteliğini kaybeden kadastro ve tapulama paftalarının yenilenmesinin yıllık çalışma programlarını yapmak, yapılan işleri takip ederek gerekli tedbirleri almak,
İmar, toprak ve tarım reformu, arazi toplulaştırması ve diğer sebeplerle meydana gelen zemin düzenlemeleri ve değişikliklerin tescili ile ilgili fenni işlerin yapılmasını planlamak, izlemek ve gerekli tedbirleri almak
Genel Müdürlükçe verilecek benzeri görevleri yapmak, olarak belirlenmiştir.

Bir bölgedeki özel arsaların kaydına ise kadastro denir. Bu arsalar sistematik şekilde numaralandırılır, her birinin çevresi ve parsel tanımlayıcısı büyük ölçekli haritalarda gösterilir, hem haritada hem de kayıt defterinde bu arsanın niteliği, büyüklüğü, değeri ve onunla ilgili hukukî haklar belirtilir. Gündelik dilde kadastronun birkaç anlamı vardır: Birincisi, özel arsaların bir kamu kuruluşunda tutulan kayıtlarıdır. İkinci anlamı bu kayıtları tutan ve onları idare eden kuruluşun adıdır. Üçüncü anlamı bu kuruluşun yaptığı işlerdir.

Gayrimenkule İlişkin İşlemler

Bir taşınmaz malın yüzölçümünü, numarasını (pafta, ada ve parsel olarak), mahallesini ve sahibini gösterir belgeye tapu denir. Arazinin kadastro tarafından tescili yapılmış belirli bir bölümünün veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren, tapu sicil müdürlüğünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi belgeye tapu denir. Bu belgeye tapu senedi de denmektedir. Maliklerin daimi ve müstakil haklarını belirlenmesi için tapu senedi düzenlenir. Tapu kelimesi karşılığı itimat (güven) anlamına gelen ve Türkçe bir kelime olan “tapuk” kelimesinden türetilmiştir. Tapu senedi satışı ise; bir taşımaz malın mülkiyetinin belli bir bedel karşılığında bir başkasına devredilmesi işlemidir. Satış sözleşmesinin; Satılan taşınmaz mal ve Satış bedeli olmak üzere iki unsuru vardır. Satış bedelinin belirlenmesi alıcı ve satıcı olan taraflara aittir.

Tapu İşlemlerinde İzlenecek Yol: Satış işlemi için gerekli olan belgeler;

Tapu senedi,
Tarafların T.C Kimlik numarası,
Tarafların Vergi kimlik numarası,
Tarafların nüfus kağıdı veya pasaportları,
Kat mülkiyetli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK),
Satıcının bir alıcının 2 adet vesikalık fotoğrafı (alıcı 18 yaşından küçük ise; anne-baba veya vasinin nüfus kağıtları ile birlikte 2 şer adet fotoğrafları),
Talep kanuni temsilciden (Vasi, Kayyum, Kanuni Müşavir) veya idari Temsilciden (vekaletname) geliyorsa ilgili belge ile birlikte temsilcinin kimlik ve 2 adet fotoğrafı, gereklidir.

Tapu Memurunca Yapılacak Hususlar: Talep edilen işleme ilişkin türüne ve ibraz edilen evraklara göre gerekli incelemeyi yapan memur, talepname veya resmi senedi hazırlayarak Tapu Sicil Müdürü’ne kontrol için verir. Tapu Sicil Müdürü işlemin ve evrakların kontrolünden sonra işlem tamamlanır. Bu aşamadan sonra akdin (sözleşme) tarafları akdin içeriğini ve koşullarını öğrendikten (memurun veya tarafların okuması) sonra “okudum” ibaresini akdin üzerine yazarak hazırlanan belgeyi imzalar. Akdi düzenleyen memur ve Tapu Sicil Müdürü’nün imzası ile akit tamamlanmış olur. Bundan sonra günün tarihi, işlemin saati ve dakikası akit üzerine yazılarak yapılan işleme dair talep yevmiye defterine kayıt edilir. Böylelikle akit devri işlemi tamamlanmış olur.

İşlemin yapılmasına mani olabilecek hukuki engeller; Kişiye özgü kısıtlamalar ve Taşınmaza özgü yasaklar olmak üzere ikiye ayrılır.

Kişiye özgü kısıtlamalar;

Hak sahibinin vesayet altında olması,
Henüz vesayet altına alınmamış olmakla beraber, vesayeti gerektirecek şekilde temyiz kudretine sahip bulunmaması, akli melekelerinin yerinde olmaması,
Velayet altında (ergin olmamış 18 yaşını doldurmamış olup küçük) olması,
Kendisine kayyum ya da yasal danışman tayin edilmiş olması,
Mevzuatın ön gördüğü diğer hususlardır.

Taşınmaza Özgü Yasaklar: Taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler ve beyanlar sütununda mevcut olabilecek bazı kayıtlar bu taşınmazla ilgili işlem yapılmasını engeller. Bu nedenle işlem yapılmadan önce taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler, beyanlar ve taşınmazın nevi sütunları görevli memurca kontrol edilerek işlem yapmaya engel bir durumun bulunup bulunmadığı taşınmazın eski ve yeni ek (mabaat) sayfaları da kontrol edilerek araştırılmalıdır. Taşınmaza ilişkin engellerin başlıcaları şunlardır:

İhtiyati tedbir,
Kamu haczi,
İflas,
Konkordato ile verilen süre,
Kamulaştırma Kanununun 31/b maddesine göre şerh,
Aile yurdu şerhi,
Aile konutu şerhi,
Tapu kütüğünün nev’i hanesinde vakıf şerhi bulunması,
2510 sayılı İskan Kanununa göre şerh,
775 sayılı Gecekondu Kanununa göre şerh,
3083 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanununa göre şerh,
3367 sayılı Kanuna göre, köy yerleşim alanlarında arazi tahsisi ile ilgili şerh,
Belediye Gelirleri Kanununa göre masraflara katılma payı şerhi,
Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri belirtmesi,
Kültür ve tabiat varlığı belirtmesi,
Müşterek ipotek taksim ve trampa ile ilgili başka bir müdürlüğe yetki verildiğine dair belirtme,
Mevzuatın ön gördüğü diğer hususlar.

Hisseli Satış: Ülkemizde mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35. maddesine göre; “...herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir ve mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz…” hükmü ile güvence altına alınmıştır. Ancak mülkün devir işlemlerinde hisseli olarak satışı mümkün iken 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve 42. maddesi uyarınca bazı koşullarda hisseli satışa kısıtlama getirilmiştir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1997/12 sayılı genelgesi ile hisseli satışlardaki kuralları ise; taşınmazın imar planı içinde kalıp kalmadığı, İmar planı içinde ise hangi amaca arazi kullanım kararı açısından tahsis edildiği (konu, sanayi, sağlık, turizm, vb.) ve taşınmazın imar parseli olup olmadığıdır. İmar planı kapsamındaki taşınmazlarda hisseli yapılmasında her hangi bir yasal engel yoktur. Hisseli satış kanuna dayalı olarak yasaklanmasına karşın;

Veraset yolu ile intikal eden taşınmazlarda,
İmar uygulaması sonucu oluşan hisselendirmelerde,
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilen taşınmazlarda,
Tarım, hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacıyla yapılan hisselendirmelerde,
Cebri icra ve mahkeme kararı uyarınca yapılan hisselendirmelerde, taşınmazın hisseli satışı mümkündür.

Şufa Hakkı ile Satış: Şufa Hakkı, tapu sicili işlemlerinde kullanılan bir terimdir. Önalım hakkı olarak da adlandırılmaktadır. Paylı (hisseli) mülkiyete konu olan taşınmazlarla ilgilidir. Herhangi bir hissedarın, hissedar olmayanlara karşı, öncelikli satın alma hakkını belirtmektedir.

Bağış Yolu (Hibe) ile Devir: Bağış işlemi, herhangi bir bedel veya başkaca bir karşılık alınmaksızın bir malın mülkiyetinin bir başkasına devredilmesi işlemidir. Medeni Kanuna göre haklarını kullanmasına yasal engel bulunmayan ve ehil olan herkes bağış yapabilir. Ancak Medeni Kanunun 449. maddesine göre veli veya vasinin, vesayet altındaki kişi adına kefil olması, vakıf kurması ve önemli bağışlarda bulunması yasaktır. Öyle ki, reşit ve mümeyyiz olmayan kişiler kanuni temsilcilerinin (veli veya vasinin) izni ile dahi bağış yapamazlar. Bunun yanı sıra, vasi, vesayeti altındaki kimsenin malını bağışlayamaz ve anne-baba da velayetleri altındaki küçüğün malını satabildiği halde bağışlayamaz. Bağış işlemlerinde taşınmazın beyan değeri üzerinden binde 54 harç ve döner sermaye bedeli alınır.

Tapu Sicilinde Ölünceye Kadar Bakma Akti: 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 511 sayılı maddesine istinaden Kaydıhayat ile bakma mukavelesi (ölünceye kadar bakma Akti), taşınmaz akit sahiplerinden birinin diğerine ölünceye kadar bakmak ve onu görüp gözetmek şartıyla taşınmaz malının bakım borçlusuna temlik etmesidir. Ölünceye kadar bakma akti resmi vasiyet şeklinde yapılması gerekli olup tapu müdürlüğü, noter veya sulh mahkemesince düzenlenen sözleşmeler tapu dairesince resmi senet tanzim edilmeksizin düzenlenir. Resmi tüzel kişiler bakım borçlusu olabilmesine karşın bakım alacaklısı olamazlar. İşleme konu taşınmazın mutlaka bakım alacaklısı üzerine kayıtlı olması şart değildir. Taşınmaza sahip üçüncü şahıs adına kayıtlı taşınmaz üzerinde de bu işlem gerçekleştirilebilir ancak sözleşme akdine üçüncü şahısın da iştirak etmesi zorunludur.

Tapu Sicilinde Kat Karşılığı Temlik Sözleşmesi: İmar düzenine uygun yapı yapmaya müsait bir arsa veya arazinin tamamının veya bir bölümünün yapılacak olan yapıdan arsa sahibine tahsis edilecek bina veya bağımsız bölümlerine karşılık devri işlemine denir. Diğer bir deyişle kat karşılığı temlik, bir arsanın belli bir hissesinin müteahhide devri karşılığı müteahhidin bu arsanın üzerine inşaat yapmayı taahhüt etmesidir.

Tapu Sicilinde İpotek Konulması: Bir taşınmaz rehin çeşidi olarak ipotek, “halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağı” güvence altına alan (MK m. 8881/1) ve borcun ödenmemesi halinde, hak sahibine, alacağın teminatını teşkil eden taşınmazı yasal yollarla sattırarak satış değerinden alacağını elde etme yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Medeni Kanun’a göre güvence miktarına göre ipotek türleri ise;

Anapara ve
Üst sınır ipoteği olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Tapu Sicil Müdürlükleri’nde Taşınmaza İlişkin Her Türlü Akitsiz Tescil İşlemleri

İntifa Hakkı: Ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır. Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu şey üzerinde tam yararlanma hakkı sağlar. Ancak bunun aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Taşınmazın mülkiyetini;

Kuru (çıplak) mülkiyet ve
İntifa (yararlanma) hakkı olmak üzere ikiye ayırmak mümkündür.

Miras İntikali: Tapu sicilinde kayıtlı malikin ölümü halinde, mülkiyet hakkının mahkemeden alınmış veraset senedinde belirtilen mirasçılarına Medeni Kanunun hükümlerine göre intikal suretiyle tescili işlemine mirasın intikali denir.

Cins Tashihi (Değişikliği): Bir taşınmazın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale, bağ, bahçe ve benzeri iken arsa ve arazi, arsa ve arazi veya yapılı iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir. Cins tashihi için kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenen tescil bildirimleri, tapu sicil müdürlüğüne gönderildikten sonra; tapu sicil müdürlüğü tarafından tescil işlemi yapılır. Cins tashihi (değişikliği) için istenen belgeler;

Tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
Nüfus cüzdanı,
Yapı kullanma izin belgesi,
Vesikalık fotoğraf,
Harç makbuzu.

İfraz (Ayırma) İşlemi: Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parsele ayrılarak tapu kütüğünde tescil edilmesi işlemidir. Kadastro Müdürlüğünden ifraz edilecek taşınmaza ait yasal düzenlenmiş çap ve aplikasyon krokisi alınır ve ifraz işlemine ilişkin düzenleme serbest harita mühendisi tarafından hazırlanır. Taşınmazın bulunduğu yere göre Belediye Encümen veya İl İdare Kurulu kararı ile yapılan işlem onanır. Onama kararı ile birlikte Kadastro Müdürlüğüne müracaat edilir. Kadastro Müdürlüğünce yapılan büro ve arazi kontrolünden sonra düzenlenen belgeler tescil için Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir.

Tevhid (Birleştirme) İşlemi: Tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitişik birden fazla taşınmazın teknik usullere göre düzenlenen harita ile tek parsel haline getirilmesi işlemidir. Birleştirilmesi istenen taşınmaz malların bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulunun olumlu kararı ile birlikte Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenen tescil bildirimleri, Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderildikten sonra, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından tescil işlemi yapılır.

Yola Terk: İmar planlarının uygulanışı sırasında taşınmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz olarak imar planına uygun biçimde taşınmazın tamamının veya bir kısmının kamu yararına (yola, yeşil alana, park vb.) terk edilmesi işlemidir.

Düzeltme (Tashih): Düzeltme, tapu kütüğüne yanlış yazılmış bir kaydın belgelerine uygun olarak düzeltilmesi işlemidir.

Yoldan İhdas: Yolun kapanması nedeniyle oluşan taşınmaz malın, düzenlenecek haritaya göre yoldan ayrılarak, bir parsel numarası altında ilgisine göre belediye, köy, Karayolları Genel Müdürlüğü veya Hazine adına tescili işlemidir.

İştira Hakkı Şerhi: Bir gayrimenkul üzerinde hak sahibine, hakka konu taşınmazı sahibinden belli bir bedele satın alabilmesini sağlayan şahsi hakka, İştira hakkı Şerhi denir. İştira hakkı sahibi bu hakkını tapu siciline şerh ettirmiş ise, taşınmazın bir başkasına devri halinde onu devir alandan aynı bedelle (iştira bedeli) geri alabilme hakkıdır.

Kooperatif Üyelerine Tahsis (Ferdileşme): Yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konut ve iş yerlerinin kooperatif üyeleri adına tescili işlemidir.

Tapu Sicil Müdürlükleri’nde Tescilsiz İktisaplar

Taşınmazın İşgali: Bir hakka dayanmaksızın kamuya veya özel kişilere ait taşınmaz mal veya eklentilerini malikmiş gibi tamamen veya kısmen el koyan, kendi tasarrufunda kullanan veya sınırlarını değiştirme veya bozma işlemidir.

Miras Payının Temliki (Devri): İştirak (el birliği) halinde bulunan mirasçılardan birinin miras payını, iştirak bozulmadan diğer bir mirasçı veya mirasçılara devretmesi demektir. Bu devir bedelli ise satış, bedelsiz ise bağış gibi değerlendirilir. İştirak hali bozulmadan miras payının iştirake dahil olmayan üçüncü kişilere devri yasaktır. Sadece mirasçılara devri mümkündür. Bir mirasçı, diğer bir veya birkaç mirasçıya veya tüm mirasçılara payını dilediği oranlarda devredebilir.

Kamulaştırmanın Tapu İşlemi: Kamulaştırma, Devlet veya kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir. Kamulaştırmanın tapuya tescili malikin rızasıyla (rızaen) veya mahkeme kararı ile (hükmen) yapılmaktadır.

Tapu Sicilinin Mahkeme Kararı ile Düzeltilmesi: Tapu sicilinde tescil, terkin, değişiklik ve düzeltme yapılmasını gerektiren mahkeme kararları ilgilisinin istemi halinde infaz edilir. İnfazı için kesinleşmiş olması ve kesinleştiğinin kararın uygun bir yerine şerh edilmiş ve hakimce imzalanmış olması gerekir. Mahkeme kararlarının infazı için tescil istem belgesi düzenlenmektedir.

Trampa (Takas): Bir malın başka bir malla değiştirilmesidir. Trampada değiştirilecek malların değerlerinin birbirine eşit olması şart değildir. Değerler arasında eşitlik olmadığı takdirde, aradaki fark bir miktar para ödenerek denklik sağlanabilir.

Taksim: Tapuda müşterek veya iştirak halinde kayıtlı taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla yapılan paylaşılma işlemidir. Taksimde paylaşılan taşınmaz malların değerlerinin eşit olması şart değildir. Taşınmaz mal adedi, paydaş sayısına ve pay oranına bölünmeye elverişli ise aynen taksim yapılabilir. Taşınmaz sayısı paydaş sayısına denk gelmiyor veya hissedarlar arasında anlaşma sağlanamıyorsa bir taşınmaz mal parçalara ayrılarak (ifraz edilerek) taksim edilebilir. Buna ifrazen taksim denir.

Gayrimenkul Mevzuatındaki Tanımlar

Üst Hakkı: Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır. Üst hakkı; Kurulması ve Kütüğe tescil şekli bakımından ikiye ayrılır.

Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan bir mülkiyet türüdür. Diğer bir deyişle; kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına (Kat mülkiyeti kütüğünde) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir. Kat mülkiyeti; Dikey kat mülkiyeti ve Yatay (yaygın) kat mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Kat mülkiyeti işlemleri ise; kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lâzımdır.Kat mülkiyeti; Dikey kat mülkiyeti ve Yatay (yaygın) kat mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Kat mülkiyeti işlemleri ise; kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lâzımdır

Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’na göre ancak maddi varlıklar üzerinde kurulabilmekte olup; Taşınır ve Taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Bu ayrımın önemi özellikle mülkiyet hakkının devrinde, rehininde kendini gösterir. Taşınmaz mülkiyetinin devri geçerli bir borçlandırıcı işlem ve tapu sicilinde tescil istemi ile tescilden oluşan tasarruf işleminin yapılması ile gerçekleşirken taşınır mülkiyeti geçerli bir borçlandırıcı işlem ve zilyetliğin devri ile gerçekleşir.

Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.

Bağımsız Bölüm: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yerlerde ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve her biri kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilen konut, dükkan, mağaza gibi bağımsız mülkiyete konu bölümlerine bağımsız bölüm denir.

Ortak Yerler: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölümler dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denir. Örnek; temeller, ana duvarlar, avlular, merdivenler, koridorlar, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri gibi. Kat mülkiyeti kanunundaki ortak yerler ile Tapu Sicil Tüzüğünün 26. Maddesinde düzenlenen ortaklaşa kullanılan yer (müşterek methal) adlı kavramlardır.

Yönetim Planı: Kat mülkiyeti kurulmuş apartman ve sitelerde bina veya sitenin nasıl yönetileceğini, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen ve tüm kat maliklerince imzalı olan bir belgedir. Kat maliklerinin tümünün beşte dördünün kararı ile değiştirilebilir.

Aplikasyon: Tescilli haritalardaki parsel köşe noktalarının zeminde yerinin belirtilmesi işlemine Aplikasyon (yer tespiti) denir. Aplikasyon için gerekli belgeler ise; Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, Taşınmaz mal malikinin kimliği veya temsilcisinin vekaletname örneği ve kimliği, taşınmaz mal malikinin temsilcisi vasi veya kayyum ise mahkeme kararı ve kimliği, veli ise vukuatlı nüfus kaydı örneği ve kimliğidir. Aplikasyon iş1emlerinde hizmet bedeli, ilgilisi tarafından Döner Sermeye İşletmesi Saymanlığına yatırılır. Döner sermaye hizmet bedeli alınmaması gerekli taleplerde: istem belgesinin “tutarı” bölümüne taşınmaz malın cinsi (okul yeri, hükümet binası vb.) yazılması zorunludur.